Оценка стоимости гостиницы: доходный и сравнительный подходы в рыночной оценке стоимости

доходный и сравнительный подходы в рыночной оценке стоимости

1. Главная
2. Пресс–центр
3. Статьи
4. Оценка гостиницы

20 Августа 2022

В определении рыночной стоимости объектов этой категории есть свои нюансы и связаны они с их спецификой. Независимому оценщику приходится иметь дело не с «типовой» недвижимостью (как, например, квартира или дом), а с многоплановым объектом. При оценке гостиницы учитывается множество специфичных критериев: уровень комфорта, меблировка, предоставление завтрака и дополнительных услуг, «звездность» и т.д. Усложняет процесс и разнообразие видов гостиничной недвижимости. Среди них выделяют мотели, хостелы, бизнес-отели, спа-отели, бутик-отели, гостевые дома, дома отдыха.

Получите бесплатную консультацию эксперта по оценке гостиницы

* Форма заказ звонка *

Когда необходима оценка стоимости гостиницы?

Гостиница рассматривается оценщиками как коммерческая недвижимость. Если предстоит расширение бизнеса или продажа, собственникам необходимо знать рыночную стоимость на текущую дату. Сведения, полученные от независимых оценщиков, позволят принять правильные управленческие решения, сделать выводы о стоимости бизнеса в целом или реализовать его по объективной стоимости.

Есть и другие цели оценки рыночной стоимости гостиницы:

• Переоценка активов. Для составления достоверной финансовой отчетности важно регулярно проводить оценку активов. Она направлена на определение реальной стоимости основных средств. Особенно актуальна для тех компаний, в которых ОС составляют большую часть активов.
• Пересмотр кадастровой стоимости. Как правило, гостиницы располагаются в зданиях, налог на которые рассчитывается на основе кадастровой стоимости. Реалии таковы, что результаты кадастровой оценки часто завышены, но по закону, они должны быть равны рыночной стоимости. Если собственник гостиничной недвижимости заинтересован в снижении имущественного налога, ему необходимо оспорить кадастровую стоимость.
• Оспариванию всегда предшествует работа независимого оценщика.
• Страхование.
• Внесение оцениваемой недвижимости в уставный капитал.
• Расчет ущерба, который был нанесен при пожаре, наводнении и т.д.
• Судебные разбирательства и имущественные споры.
• Кредитование под залог оцениваемого имущества. Гостиницы – достаточно ликвидная недвижимость, и банки готовы их рассматривать как залоговый объект. Будущие заемщики (собственники гостиницы) заказывают независимую оценку, чтобы выяснить, на какую сумму заемных средств им стоит рассчитывать.
• Передача в аренду или оперативное управление.

Оценка для любой их этих целей требует ответственного подхода и соблюдения алгоритма, определенного законом №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Какие факторы влияют на стоимость гостиничной недвижимости?

При определении рыночной стоимости гостиниц оценщик учитывает «традиционные» для недвижимости ценообразующие факторы. Кроме них, существует множество критериев, специфичных для объектов. Только учет всех факторов позволит рассчитать объективную и достоверную стоимость:

• Местоположение.
• Удобство подъезда транспорта.
• Наличие автомобильных парковок.
• Привлекательность экстерьера и особенности отделки фасада.
• Историческая и архитектурная ценность здания.
• Количество этажей, лифтов.
• Номерной фонд и вместимость.
• Состояние ремонта, возраст здания. На заметку! Современные гостиницы открываются на базе не только вновь построенных зданий, но и устаревшего фонда – «наследия» СССР и 90-х г.г. По этой причине возраст здания – важный при оценке критерий.
• Дополнительные услуги: оздоровительные, SPA, спортивные и др.
• Наличие ресторанов, кафе (качество питания).
• Категория («звездность») гостиницы.

Приведен неполный список факторов, которые учитываются оценщиком. В составленном им отчете они приводятся полностью.

Как происходит оценка гостиничной недвижимости?

Работа независимого оценщика сводится к следующим этапам (их последовательность и состав строго регламентированы законом):

1. Получение заявки на оценку и подписание договора на оказание оценочной услуги.
2. Ознакомление с юридическими, техническими, финансовыми документами, которые предоставил заказчик.
3. Выезд на объект в заранее оговоренное время.
4. Анализ ценообразующих факторов.
5. Расчет стоимости с применением подходящих подходов.
6. Составление отчета об оценке.

Наши клиенты всегда могут запросить, на каком этапе находится оценка их объекта недвижимости.

Критерии оценки гостиниц

Работая над оценкой гостиниц, независимый оценщик попутно определяет, соответствует ли она заявленной категории (отметим, что перед ними такая задача не ставится, но при анализе фактора «категория гостиницы», выводы напрашиваются сами собой). Согласно этому критерию, специалисты делают оценку следующих составляющих объекта:

• Здания и прилегающей территории.
• Технического оборудования и оснащения.
• Номерного фонда.
• Санитарных объектов в здании.
• Общественных помещений.
• Услуг питания.
• Квалификации персонала.

Анализ и балльная оценка всех этих пунктов позволяет определить, соответствует ли гостиница заявленной категории, а это, в свою очередь, напрямую влияет на ее рыночную стоимость. Отметим, что важны и количественные критерии: размер собственных средств, выручка, затраты; стоимость исключительных прав на бренд, стоимость земельного участка (они обязательно учитываются, если гостиница оценивается как действующий бизнес).

Методики и подходы оценки стоимости гостиниц

В своей работе оценщики используют подходы, традиционные для коммерческой недвижимости.

Доходный подход

Один из методов оценки гостиниц доходным подходом – метод капитализации доходов. Применяя его, оценщик рассчитывает доходы и расходы на определенный период, на основании полученных данных определяет стоимость. Метод требует от специалиста глубоких знаний в экономике, поэтому ответственно выбирайте оценщика.

Сравнительный подход

Оценка гостиниц методом сравнения продаж основана на сравнении стоимостей объектов, которые обладают аналогичной полезностью и уже стали объектом купли-продажи (т.е. известна точная цена сделки).

Затратный подход

Часто применяется для объектов, которые построены и запущены недавно. Оценщик моделирует ситуацию создания гостиницы с нуля. Суммируются все расходы (на строительство, юридическое оформление, маркетинговое продвижение, оснащение и т.д.) и вносятся корректировки для учета степени накопленного износа.

Документы, необходимые для оценки стоимости гостиницы

Независимому оценщику необходимо предоставить паспортные либо регистрационные данные заказчика и документы на объект оценки (правоустанавливающие, технические, кадастровые, бухгалтерские). Перечень, который нужен именно в вашем случае, зависит от цели оценки и получить его вы можете, позвонив нашим менеджерам.

Заказать оценку гостиницы в компании «РусБизнесОценка»

* Форма заказ звонка *

Вернуться назад

Последние статьи:

20 Августа 2022

Как определить стоимость бизнеса?

Подробнее

20 Августа 2022

Методы оценки стоимости аренды

Подробнее

20 Августа 2022

Методика оценки товарного знака

Подробнее

Оценка гостиниц

08. 07.2020

При оценке большинства видов коммерческой недвижимости подразумевается, что недвижимость генерирует основной денежный поток за счёт её сдачи в аренду. Такой денежный поток обычно полностью может быть отнесён к объекту недвижимости, что позволяет определять стоимость непосредственно недвижимого имущества, идёт ли речь об оценке через доходы, или о сравнении с объектами-аналогами. Строго говоря, гостиница, как минимум частично, тоже генерирует доход за счёт аренды номерного фонда. Однако немаловажное отличие состоит в структуре дохода – объект сдаётся в аренду не целиком, а отдельными номерами. Кроме того, существенную часть дохода составляют доходы от предоставления услуг питания, конференц-залов и разного рода вспомогательных сервисов. Также, более существенная – по сравнению с другими видами коммерческой недвижимости – составляющая стоимости приходится на нематериальные активы (брэнд, качество управления и так далее) и движимое имущество – меблировку и оборудование номеров.

Фактически, специфика оценки гостиничной недвижимости состоит в том, что здесь почти всегда сначала оценивается бизнес, после чего из этой оценки выделяется стоимость непосредственно объекта недвижимости.

Для чего нужна оценка гостиничной недвижимости?

Как правило, оценка недвижимого имущества гостиницы нужна в таких случаях как:

• оспаривание кадастровой стоимости здания или земельного участка под ним для снижения налоговой нагрузки;
• при кредитовании под залог недвижимости – для предоставления отчёта об оценке объекта залога в банк;
• при заключении сделки купли-продажи для дополнительного обоснования или подтверждения цены сделки или при разработке девелоперского проекта для обоснования размера инвестиций;
• в различных судебных спорах и т.п.

Какие подходы к оценке применяются

В современной практике оценки применяются три подхода к оценке недвижимости и оценка гостиниц в этом смысле не является исключением. Для оценки гостиничной недвижимости могут быть применены различные методы в рамках затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке. Наиболее распространённым является использование доходного подхода, реже (и как правило при оценке относительно новых гостиниц) применяется затратный подход, сравнительный же подход используется относительно редко и обычно лишь для подтверждения результатов оценки, полученных другими подходами. Остановимся подробнее на специфике оценки гостиниц каждым из подходов.

Доходный подход

Доходный подход основан на определении стоимости объекта, исходя из его возможности генерировать доход. Применительно к гостиницам основную часть доходов генерирует номерной фонд, следующим по объёму денежных потоков центром прибыли является предоставление услуг питания (рестораны и бары), затем идут услуги по аренде конференц-залов, услуги спа, прачечной и тому подобное. Оценщик должен определить средневзвешенную стоимость номера, среднегодовую загрузку номерного фонда и выручку от дополнительных услуг гостиницы, а также соответствующие расходы, необходимые для её нормального функционирования. В случае с действующими гостиницами анализируются фактические ретроспективные сведения о доходах и расходах, для строящихся гостиниц – сведения бизнес-планов. Помимо сведений о денежных потоках объекта, оценщик должен проанализировать и рыночные сведения, чтобы определить, насколько соответствуют показатели объекта среднерыночному уровню. Как правило, это является достаточно трудоёмкой задачей. Если в торговом комплексе или бизнес-центре ставка аренды является фиксированной в течение года, то стоимость номера в гостинице меняется в зависимости от сезона, дня недели (будний или выходной), праздников, школьных каникул и множества других факторов, кроме того, отели зачастую используют динамическое ценообразование, при котором цена номера меняется практически в реальном времени исходя из текущей загрузки объекта. Оценщик также должен учесть всевозможные скидки – тургруппам, корпоративным клиентам и так далее, стоимость услуг сайтов агрегаторов и иные факторы, снижающие реальную стоимость номера с точки зрения собственника объекта по сравнению с так называемой ценой «от стойки». Построив модель денежного потока гостиницы, оценщик, если речь идёт об оценке только недвижимости, должен корректно выделить денежные потоки, приходящиеся на движимое имущество (мебель, оборудование номеров) и на нематериальные активы. Под последними обычно понимают стоимость услуг управляющей компании, а также надбавку к стоимости гостиницы, в случае если за счёт качества управления или репутации брэнда она имеет показатели выше среднерыночных (такая надбавка не имеет отношения к объекту недвижимости, являясь в то же время частью стоимости бизнеса). После отделения потока доходов, приходящегося на недвижимость, оценщик переводит этот поток в стоимость объекта, путём капитализации (если существенных изменений денежного потока в будущем не прогнозируется) или путём дисконтирования денежного потока (если предполагается его изменение с течением времени).

Затратный подход

Затратный подход определяет стоимость недвижимости с точки зрения затрат на её создание. Оценщик должен определить стоимость строительства объекта, величину износов и устареваний, стоимость земельного участка и прибыль предпринимателя – премию девелопера за заморозку денежных средств на период реализации проекта. Данный подход наиболее применим при оценке недавно построенных объектов. Наиболее сложным в нём является корректное определение стоимости земельного участка. Она может быть определена сравнительным или доходным подходом. Однако количество аналогов, доступных для проведения расчётов методами сравнительного подхода обычно крайне ограничено, доходный же подход во многом воспроизводит расчёты доходным подходом для объекта целиком, что некоторым образом делает результаты, полученные двумя подходами, взаимозависимыми. Затратный подход применяется для оценки гостиничной недвижимости реже, чем доходный.

Сравнительный подход

В основе сравнительного подхода лежит сравнение оцениваемого объекта недвижимости с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о стоимости их фактической продаже или хотя бы о цене предложения. Относительная редкость использования данного подхода применительно к оценке гостиниц обусловлена комплексом факторов. В первую очередь – это малое количество предложений на рынке, которые могут рассматриваться как аналоги и почти полное отсутствие информации о реальных сделках. Следующим обстоятельством, затрудняющим практическое применение сравнительного подхода, является сложность выделения из стоимости аналогов цены движимого имущества и бизнес-составляющей. Совокупность перечисленных факторов приводит к высокой погрешности расчёта, в результате чего сравнительный подход чаще всего если и используется при оценке гостиничной недвижимости, то лишь для подтверждения результатов доходного и затратного подходов.

Оценка гостиниц в Москве: определение рыночной стоимости гостиничной недвижимости

Это логически и документально обоснованная процедура изучения ценностных характеристик анализируемого объекта. Мероприятие базируется на общепринятых и утвержденных методах и подходах. Задача эксперта, который проводит оценку бизнеса или недвижимости, транспорта или имущественных прав, – количественно интерпретировать и определить уровень полезности исследуемой собственности. Ход всей работы и суммарное влияние всех рыночных факторов резюмируются в итоговом заключении.

Если учесть, что в большинстве случаев для совершения различных сделок определяется стоимость прав на собственность, станет ясно, что не профессионалу сделать это корректно и эффективно будет практически невозможно. Неправильные и необъективные показатели могут обернуться немалыми убытками. Оценка недвижимости относится к процедурам повышенной сложности. Эксперту нужно будет оперировать знаниями не только в своей области, но и в других сферах (юриспруденции, строительстве, архитектуре). Он также должен иметь представление о поправках и обновлениях законодательной базы.

В процессе профессиональной экспертизы проводится изучение многочисленных сделок последнего времени, в которых продавались аналогичные объекты недвижимости. Оценить стоимость квартиры с помощью специалистов – это значит определить такие условия, которые позволят продать имущество быстро и выгодно. Принимая самостоятельное решение легко допустить ошибку. Если цена завышена – недвижимость невозможно продать, если занижена – теряется часть денег.

В соответствии №135-Ф3 – Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. 16, размер вознаграждения оценщика недвижимости не может находиться в зависимости от ее рыночной стоимости. Услуги специалиста тарифицируются по совершенно иным параметрам, в частности, они зависят от объема работ, куда включен выезд оценщика на объект, проведение фотосъемки, ознакомление с территорией, анализ рынка аналогичных объектов и информацией, предоставленной заказчиком, выбор подходов к оценке, составление отчетов и пр. Тарифы утверждаются организацией, членом которой является специалист.

Определение проблемы, которая будет решена посредством выполнения мероприятия, – это отправная точки работы эксперта. Она формирует весь дальнейший процесс анализа. Эта стадия для квалифицированного оценщика недвижимости весьма значима, так как от качественного осуществления работ на ней будет зависеть выбор оптимальной методологии. Постановка задачи состоит из таких шагов:

1. Идентификация объекта;
2. Определение предмета и даты анализа;
3. Выявление функции и цели оценивания;
4. Установление вида выводимой стоимости;
5. Формулирование ограничительных условий.

Данное мероприятие (процедура) зависит от определенных факторов, которые всегда включают в себя: вид рассчитываемой стоимости, цель дальнейшего применения результатов работы, характер прав на собственность, дату проведения и т. п. Указанные условия влияют на конкретные действия специалиста в процессе анализа. Общая модель оценки недвижимости представляет собой довольно гибкий алгоритм, который одновременно имеет четкую последовательность.

Поскольку не бывает двух полностью одинаковых участков или зданий, которые выступают ядром оценки недвижимости, возникает необходимость выполнения такой процедуры. При этом вносимые поправки могут быть как положительными, так и отрицательными. К примеру, недавно реализованная дача имеет водопровод, а у анализируемой его нет. В этом случае из цены проданного объекта (аналога) нужно вычесть соответствующую денежную сумму.

Всего их три. Физический, функциональный и внешний износ. Первый и второй могут быть как устранимым, так и неустранимым. Внешний – практически во всех случаях неустраним. Физический износ демонстрирует наличие неблагоприятных изменений в качестве объекта, возникших с течением времени. Функциональный износ показывает, насколько конструктивные и планировочные решения, использованные при строительстве, не соответствуют современным требованиям. Внешний износ отражает неблагоприятные изменения в составе факторов внешней среды – например, появление ограничений на эксплуатацию недвижимости.

Данный показатель рассматривается обязательно. Более того, его нахождение является одной из основных задач, решаемых оценщиком в процессе анализа. Нормативный физический износ в оценке недвижимости – это уменьшение (утрата) восстановительной стоимости объекта (типового), которая обусловлена сроком его эксплуатации. Величина данного вида амортизации напрямую зависит от качества и особенностей строительства и от года постройки сооружения или здания.

Такая информация очень важна в оценке недвижимости, так как она дает ясное преставление не только о самом объекте, но и об имуществе, которое входит в его состав. Эти данные могут быть получены в процессе переговоров (интервью) с работниками технических служб, отвечающих за эксплуатацию, или с владельцем. Также для сбора сведений специалист внимательно изучает внутреннюю документацию, проводит тщательный осмотр и техническую экспертизу.

Экспертные заключения, безусловно, связаны с личным мнением аналитика. Как раз в этом и проявляется двойственность данного мероприятия. С одной стороны оценочная компания придерживается общепринятых стандартов и подходов, а с другой – субъективно подбирает инструменты и критерии анализа. Не смотря на использование мощного математического аппарата, не менее важным являются возможности эксперта проводить мониторинг трудно формализуемых показателей.

Эти принципиально важные характеристики станут результатом работы специалиста, если он правильно определит область использования оценки активов или недвижимости. Это может быть купля-продажа, страхование, получение кредита, реструктуризация, налогообложение и многое другое. Важна также и цель проводимого анализа. Именно на ее основе будут подбираться вид стоимости и методы расчета.

Данное заключение имеет силу официального документа, а потому требования к его составлению всегда достаточно высокие. Оценка стоимости предприятия или недвижимости завершается при любых результатах одинаково – сводятся различные показатели и на их основе создается рапорт. Отчет должен содержать: описание анализируемого объекта, точные адреса и названия, юридические права и возможные ограничения, ценовые характеристики и физическое состояние. В документе обязательно фиксируются дата процедуры, четко сформулированные цели мероприятия и обоснование выбранного вида стоимости.

Как определить стоимость отеля за 60 секунд или меньше

Я не знаю, покупаете ли вы отель, продаете ли его или только рассматриваете, но один из самых больших вопросов, с которыми вы столкнетесь как вы это цените? И эта статья поможет вам ответить на него за 60 секунд или меньше, используя простые рекомендации и эмпирические правила, понятные абсолютно любому человеку.

Прежде чем мы начнем, важно иметь в виду, что рекомендации, которые мы будем здесь обсуждать, — это всего лишь рекомендации. Их следует рассматривать не как надежные правила, а как инструменты, позволяющие легко определить диапазон цен для оценки отелей.

По сути, существует три широких подхода к оценке отелей:

1.       Подход на основе капитализации дохода: Стоимость приносящей доход недвижимости определяется «текущей стоимостью будущих выгод» или кратной ее чистой прибыли. В рамках этого подхода есть несколько методов и соображений, которые мы не будем рассматривать в этой статье, поскольку мы хотим сосредоточиться на «быстрых и грязных» подходах.

2.       Затратный подход: В основном полезно при определении того, что лучше купить или построить. Этот подход не очень популярен, потому что он не учитывает доход или экономические факторы, а только стоимость покупки существующей недвижимости по сравнению с ее строительством.

3.        Подход к сравнению продаж: Наиболее полезен для наших целей. Основное внимание уделяется определению диапазонов и ценовой динамики на основе предыдущих продаж сопоставимых отелей.

Практические правила для оценки отелей за 60 секунд или менее

Множитель стоимости номера Согласно эмпирическому правилу стоимость одного номера в 1000 раз превышает ADR, или, если вы знакомы с RevPAR (доход на доступную комнату), она также устанавливает значение в 3,5–4,5 раза больше годового дохода от номера (RevPAR x количество номеров x 3.5-4.5).

Значение = ADR x 1000 x Количество комнат

Например, если бы у нас был отель со средней стоимостью 140 евро за номер в сутки и всего 35 номеров, этот отель стоил бы примерно 4 900 000 евро.

RevPAR рассчитывается путем умножения ADR на % заполняемости или путем деления общей выручки отеля от номеров на количество номеров. И то, и другое трудно узнать, прежде чем вступить в прямой разговор с потенциальным покупателем (если он хочет купить) и, таким образом, противоречит цели 60-секундной оценки. Однако, если у вас нет готовой базы данных транзакций отелей и/или ключевых показателей эффективности, включающей вашу цель (что крайне маловероятно), то, к счастью, такие компании, как Christie & Co, публикуют бесплатные общие отчеты с ключевыми показателями эффективности для отрасли, которые могут служат ориентирами.

Вопиющее упущение использования мультипликатора RevPAR для оценки отелей заключается в том, что он не принимает во внимание CPOR (стоимость занятого номера) или доходы, полученные за пределами номеров, таких как рестораны, мероприятия, парковка, спа и т. д. Но если у вас есть более 60 секунд, вы можете рассчитать ARPAR (скорректированный доход на среднюю комнату), который учитывает как затраты, так и дополнительные доходы. Более того, если у вас есть время или доступ к ним, вы должны просто пройти весь путь и сделать все правильно.0009 Подход к капитализации доходов.

Множитель бутылок/банок газировки

Это забавное и очень «точное» эмпирическое правило. Стоимость каждого номера в 100 000 раз превышает стоимость бутылки/банки содовой в мини-баре в номере или в автоматах по выдаче напитков в соответствующем отеле.

Стоимость = Цена бутылки/банки x 100 000 x Количество комнат

Если использовать наш предыдущий пример и предположить, что 1,5 евро за газировку, то отель стоит примерно 5 250 000 евро, что не так уж далеко от нашего первого прогноза. К сожалению, мини-бары в номерах исчезают, поскольку они являются постоянной головной болью для отелей и не являются приоритетом для гостей.

Кроме того, это довольно странный подход, на который можно положиться. Более того, это любопытство имеет небольшую степень корреляции, когда речь идет об оценках отелей.

Сравнение продаж по цене за номер

В простом мире вы сможете сравнить продажу/покупку рассматриваемого отеля с предыдущей продажей с точно такими же условиями. Однако, поскольку мы живем в сложном, мы должны максимально упростить, а когда дело доходит до отелей, мы должны обычно разбивать его на номера.

Этот метод позволяет вам сравнивать яблоки с апельсинами (вроде как), разбивая исторические продажи отелей по номерам, что делает возможным, например, «несправедливое» сравнение продажи отеля на 100 номеров с продажей отеля на 35 номеров. По сути, все, что вам нужно сделать, это разделить общую цену продажи на количество комнат, чтобы получить значение PPR (цена за номер).

PPR = Цена продажи/количество номеров

Например, если вы рассматриваете возможность покупки отеля на 35 номеров, который мы обсуждали, и вы знаете/обнаружите, что за 6 месяцев до этого всего в нескольких кварталах от вас был продан гораздо более крупный отель на 100 номеров. за 14 500 000 евро. Это сводится к 145 000 евро PPR, поэтому отель на 35 номеров должен стоить около 5 075 000 евро.

Если вы когда-нибудь искали квартиру или даже снимали ее, вы, возможно, помните, как легко было определить рыночную стоимость. Особенно, если речь идет о многоэтажке со множеством практически одинаковых опций. Если бы несколько объектов с похожими, если не идентичными, условиями продавались/арендались по одной цене, вы бы не стали платить больше за другую без конкретной причины, почему она выше рыночной. То же самое относится и к отелям, но, поскольку два похожих редко встречаются, это очень общий подход, который по существу не учитывает ничего, кроме исторической цены продажи, деленной на количество номеров. Это позволяет максимально приблизить сценарий к вышеупомянутой охоте за квартирами, когда речь идет об отелях.

Недостатком этого подхода является то, что он предполагает, что все помещения созданы одинаковыми, не учитывая очень важные факторы, такие как доход от каждого помещения, качество строительства и FF&E (мебель, приспособления и оборудование), что-то столь тонкое, как основные стимулы этой предыдущей покупки или политическое событие, такое как Brexit, или что-либо, что действительно оказывает влияние на рынок в то время, когда сравнимая транзакция имела место.

Все вместе

Если вы действительно рассматриваете наш «воображаемый» пример отеля как для покупки, так и для продажи, то лучшей отправной точкой будет быстрый расчет всех трех подходов, что даст нам три различных значения: 1) 4 900 000 евро 2) 5 250 000 евро и 3) 5 075 000 евро, поэтому, если запрашиваемая цена (в случае покупки) или ожидаемая цена (в случае продажи) не находятся рядом или ниже этих значений, мы должны двигаться дальше и рассматривать другие варианты. В этом случае 60-секундная оценка послужит своей цели — естественно, есть много других более точных методов, которые следует учитывать, если окажется, что транзакция требует дальнейшего анализа.

Если у вас есть дополнительные вопросы или конкретные сценарии, которые не совсем соответствуют этим методам, например, очень маленькие бутик-отели/B&B или уникальные отели, не стесняйтесь обращаться ко мне, и я сделаю все возможное, чтобы указать, как адаптироваться эти эмпирические расчеты к вашей ситуации.

Работы, использованные при написании этой статьи:

deRoos, Jan, and Rushmore, Stephen. “ Методы оценки гостиниц”

Коробкин Алексей. “ Методы оценки гостиниц”

https://www.hospitalitynet.org/opinion/4050645.html

Искусство и наука оценки отелей

по крайней мере частично — воображаемое упражнение, которое требует присвоения денежной суммы нематериальным активам, таким как «желательность» и «обаяние». И если сложно оценить витрину магазина или жилой дом, то насколько сложнее определить стоимость отеля, стоимость которого растет и падает в зависимости от капризов моды и состояния региона, в котором он расположен? Неудивительно, что оценка отелей — это прерогатива экспертов.

В целом существует три метода оценки отеля: доходный, прямое сравнение и затратный. Доходный подход – это, по сути, оценка доходной способности собственности. «Поскольку покупатели покупают отели в качестве инвестиций в доход, доходный подход будет основным методом анализа для подавляющего большинства отелей», — говорит Перри Герелюк из Эдмонтона, вице-президент и лицензированный оценщик службы оценки и консультирования Colliers International Hotels. Он отмечает, что существует несколько различных типов доходного подхода.

Первый — это общая капитализация доходов, которую он описывает как «наиболее распространенную и полезную». В этом методе «уровни капитализации относятся к широкому спектру типов отелей в большинстве географических регионов». («Ставка капитализации» выражается как соотношение, сравнивающее доход и стоимость капитала.) Анализ дисконтированных денежных потоков «также полезен для крупных гостиничных активов с полным спектром услуг в крупных городах. Это не так актуально для обычных отелей с ограниченным набором услуг или для отелей с полным спектром услуг в второстепенных городах. Наконец, метод мультипликатора валового дохода «учитывает только доходы, а не расходы, и имеет некоторое значение для старых мотелей в небольших населенных пунктах, но мало полезен для большинства других отелей».

Подход прямого сравнения устанавливает сравнение с ценой за комнату, уплаченной за сопоставимую недвижимость на рынке того же типа. Этот подход «не так точен, потому что доход является таким важным фактором при приобретении отеля, но продавцы и покупатели часто говорят о цене за номер, поэтому это должно быть частью разговора», — говорит Герелюк.

Затратный подход представляет собой оценку текущей стоимости земли, восстановительной стоимости зданий и других сооружений и любой потенциальной потери стоимости в результате амортизации. Герелюк говорит, что этот подход «не имеет отношения к оценке отелей, поскольку продавцы и покупатели не используют этот метод. Кроме того, трудности с определением прибыли застройщика, функционального устаревания, внешнего износа и множества других факторов делают этот метод оценки плохим показателем стоимости».

Чтобы получить оценку, «первое, что мы обычно делаем, — это всесторонний обзор самого отеля. Мы сравниваем первоклассную производительность с конкурентным рынком. Мы смотрим на то, работает ли отель хуже или лучше [по сравнению с] его конкурентами; это дает нам представление о том, насколько хорошо работает отель», — говорит Брайан Флуд, вице-президент и руководитель практики Hospitality & Gaming Group компании Cushman and Wakefield ULC в Торонто. «После этого мы просматривали различные операционные расходы, сравнивая их с другими объектами, чтобы убедиться, что объект работает эффективно. Затем мы составляем предварительный прогноз доходов и расходов на 5-10 лет. Как только мы понимаем способность собственности приносить доход, нужно преобразовать денежный поток в стоимость. Мы смотрим на то, на какую прибыль рассчитывают инвесторы; мы берем интервью у инвесторов и участников рынка. Мы также посмотрим, что еще произошло на рынке. Исходя из этого, мы используем ставку капитализации».

Флуд говорит, что он также смотрит на цену за номер. «С помощью этих показателей мы можем преобразовать расчетные денежные потоки в расчетную стоимость».

Эти методологии не сильно изменились за последние годы, но Флуд говорит, что кредиторы теперь изучают оценки отелей более тщательно, чем они могли бы делать это в прошлом, и больше внимания уделяется качеству и состоянию активов, а также потенциальным затратам на капитальный ремонт. .

Герелюк предупреждает: «Очень важно, чтобы оценщики понимали, как анализируются сопоставимые продажи, а не просто принимали информацию о ставке капитализации или внутренней норме прибыли за чистую монету, чтобы не было несоответствий между стабилизацией сопоставимых продаж по сравнению с предметом имущество. Это одна из опасностей, возникших с появлением технологий», — говорит он. «Это может отделить оценщика от источников данных. Оценщики должны стараться не полагаться на поверхностные заявления третьих лиц о физических, транзакционных и финансовых деталях сопоставимых продаж отелей».

Поскольку отели сильно отличаются от других видов недвижимого имущества с точки зрения их разнообразных характеристик, материального личного имущества, такого как оборудование для спа и ресторанов, и нематериальных активов, таких как репутация, принадлежность к торговой марке и персонал, оценка гостиницы представляет собой « очень отличается от обычной оценки офисной, торговой или промышленной собственности», — говорит Герелюк. Следовательно, «оценщик отеля должен уметь читать финансовые отчеты. Такие отчеты необходимо преобразовать в стабилизированный чистый операционный доход. Расходы, связанные с бухгалтерским учетом, такие как амортизация, расходы на обслуживание долга и множество других статей, необходимо исключить, чтобы обеспечить последовательный анализ».

«Отели уникальны; никогда не бывает двух абсолютно одинаковых», — говорит Флад. «Они физически разные, в разных местах; управление другое». Дополнительные сложности включают в себя волатильность рынка гостеприимства и внешние факторы, которые могут повлиять на стоимость, такие как появление новых конкурентов на ранее безальтернативном рынке. «У вас может быть актив, который работает хорошо, но если он работает действительно хорошо, есть вероятность, что появятся другие объекты», — говорит он.

Оценка отеля обязательно меняется в зависимости от географического положения и сегмента рынка. «Если вы посмотрите на центральную Канаду и Западное побережье, очевидно, что отели работают на этих рынках намного лучше, чем в Саскачеване и Альберте, поэтому цены значительно выше», — отмечает он. «На рынках, которые не работают, инвесторы должны быть готовы взять на себя гораздо больший риск».

Подводя итог, Герелюк говорит: «Оценка отеля, пожалуй, самый сложный актив для оценки. Таким образом, инвесторы и кредиторы должны полагаться на оценщиков с глубоким пониманием этого класса активов, прежде чем заказывать оценку отеля».

Автор Sarah Hood

3 способа расчета стоимости отеля

При покупке или продаже отеля оценка проводится в несколько этапов. Ранее мы выделили необходимые исследования рынка, включая окружающую среду, спрос/предложение, местоположение и максимальное и наилучшее использование в нашем руководстве по практической оценке отелей.

После того, как этот анализ завершен и произведен расчет предполагаемых доходов и расходов, лицензированный оценщик отеля может начать процесс количественной оценки стоимости данного актива.

Существует три типичных и наиболее широко признанных подхода к определению стоимости недвижимости. Это:

• Стоимость
• Капитализация доходов
• Сравнение продаж

Единые стандарты практики профессиональной оценки (USPAP) требуют, чтобы оценщик отеля использовал все без исключения подходы, необходимые для получения достоверного результата.

1: СТОИМОСТЬ – метод оценки отеля

Этот подход анализирует и рассчитывает стоимость строительства нового здания или замены существующего актива. Начальный шаг в анализе включает в себя разработку оценки стоимости земли существующего или будущего актива. Это основано на аналогичных типах недавних продаж или предложений земли, которые были бы разумно сопоставимы.

Для усовершенствований , которые должны быть построены , оценка стоимости разработки может быть спроецирована с использованием легкодоступных источников, таких как индекс, подобный общепризнанному на национальном уровне Служба оценки Marshall . Для существующих зданий процесс очень похож, но с заменой расчета Cost-New . Отсюда вычитается коэффициент амортизации.

Затратный подход считается наиболее надежной формой оценки отеля, когда оценивается относительно новая или предлагаемая структура. В первую очередь из-за наличия многочисленных статей амортизации затратный подход гораздо менее надежен для старых существующих активов.

2: КАПИТАЛИЗАЦИЯ ДОХОДА – Метод оценки отеля

Подход к капитализации дохода считается наиболее важным и надежным из трех подходов, поскольку он фокусируется на стоимости, полученной с точки зрения дохода и прибыли. Это неотъемлемая часть андеррайтинга большинства видов финансирования.

При таком подходе прогнозируется потенциальный доход субъекта за определенный период времени. Затем вычитаются оценочные расходы субъекта, и этот расчет приводит к прогнозируемому Чистый операционный доход (NOI). Эти расходы обычно включают налоги, страхование и резерв на замену, но не обслуживание долга.

Затем NOI преобразуется в стоимость посредством процесса капитализации. В процессе капитализации применяется рыночная информация в форме ставки капитализации или дисконтирования , чтобы определить стоимость имущества, которую можно считать отражающей существующие рыночные условия. Эту информацию и ставки капитализации/доходности можно найти в таких источниках, как PriceWaterhouseCoopers (исторический) и Integra Realty Resources (географический). Они также обычно разбиваются по уровням гостиничного обслуживания, т.е. Full, Select или Limited.

В процессе капитализации обычно используется один из двух методов: прямой и доходный капитализация. Прямой метод преобразует потенциал NOI за один год в стоимость посредством применения Ставки капитализации . Проще говоря, NOI делится на ставку капитализации. Обычно считается, что выбранная ставка отражает взаимосвязь между NOI и существующей рыночной стоимостью, полученной из Продажи Сравнение подход.

Процесс капитализации доходности используется для преобразования потенциального будущего дохода в течение длительного периода времени в текущую стоимость. Это в первую очередь выгодно в таких обстоятельствах, как новое строительство или нестабильный рынок. Как и при прямом методе, рыночная Ставка дисконтирования применяется к прогнозируемому общему NOI за период времени для получения значения. Анализ дисконтированных денежных потоков (DCF) является инструментом, наиболее часто используемым для достижения этой цели.

3: СРАВНЕНИЕ ПРОДАЖ – метод оценки отеля

В этом подходе используются данные о продажах сопоставимой недвижимости на рынке субъекта для прогнозирования диапазона стоимости. Как и в случае с жилой недвижимостью, корректировки транзакций по продаже производятся на основе таких характеристик, как местоположение, возраст и состояние.

Кроме того, учитываются характеристики, не связанные с недвижимостью (например, франшиза), и экономические вопросы, такие как RevPar, мультипликатор валового дохода от номера (GRRM), ставка капитализации и NOI на номер. Часто эти корректировки делаются на качественной основе, а не на количественной. Например, является ли местоположение субъекта одинаковым, ниже или выше. С учетом всех этих соображений 9Подход 0009 Сравнение продаж обычно считается наименее надежным.

---

Стивен Дитрих — управляющий член Southwest Hospitality Advisors, консультант Cayuga Hospitality Consultants и сотрудник Hospitality Appraisals, Inc., специализирующийся на консультировании по вопросам недвижимости и развития отелей. Его успешный опыт развития франчайзинга и руководящие должности в крупных брендах, таких как Hilton, IHG, Choice и Radisson, позволили ему отточить свои навыки в выборе места, финансовом анализе и анализе рынка.