Ограниченные вещные права на жилые помещения: Ограниченные вещные права на жилые помещения

Содержание

ДОБРОВОЛЬНОЕ ПРЕКРАЩЕНИЕ ОГРАНИЧЕННЫХ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Введение

Можно сформулировать несколько особенностей ограниченных вещных прав на жилые помещения, признанных таковыми действующим российским законодательством, наличие которых свидетельствует о необходимости обращения к проблематике, обозначенной в названии работы. Во-первых, несмотря на особенность объекта – жилого помещения, являющегося недвижимым имуществом на основании ст. 130 ГК РФ и ст. 15 ЖК РФ, законодатель предусматривает либо недопустимость государственной регистрации данных прав (в отношении прав членов семьи собственника), либо закрепляет добровольность такой регистрации (для отказополучателей и получателей ренты). Такая ситуация приводит к тому, что судебные споры, связанные с прекращением данных прав, достаточно часто затрагивают и необходимость выяснения вопроса о том, возникали ли они вообще. Во-вторых, жилищное и гражданское законодательство лишь фрагментарно фиксирует положения о прекращении ограниченных вещных прав, преимущественно делая акцент на принудительном их прекращении в случае виновного поведения. Значительное число возникающих ситуаций в сфере добровольного прекращения ограниченных вещных прав на жилые помещения разрешения в нормах права не получили. В-третьих, бессрочность (как правило) ограниченных вещных прав на жилые помещения, а также возможность в определенных случаях их возникновения помимо воли собственника (например, право отказополучателя) требует серьезного и обдуманного подхода к формулированию оснований для прекращения данных прав.

Сформулированные особенности и анализ специальной юридической литературы свидетельствуют о том, что данная проблема должным образом не только не решена, но и практически не обозначается, а судебная практика при отсутствии доктринального решения формируется противоречиво и не всегда последовательно.

Общая характеристика добровольного прекращения ограниченных вещных прав на жилые помещения

Заметим, что научная дискуссия о перечне ограниченных вещных прав в целом и вещных прав на жилые помещения в частности, столь значительна [см., например, 2, 4-6], что приводить ее даже в сжатом виде в рамках данной работы не имеет смысла. Ограничимся лишь указанием на то, что не разделяем позиции о необходимости отнесения к вещным всех без исключения прав на жилые помещения только потому, что в содержании данных прав присутствует правомочие «владение» (господство над жилым помещением). В рамках данной работы мы будем исходить из законодательного подхода, заключающегося в наличии в ЖК РФ Раздела II «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения», где к таким «другим вещным правам» отнесены право члена семьи собственника, право пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу (право отказополучателя) и право пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением (право получателя ренты).

Несмотря на значительные особенности, которые присущи каждому из названных вещных прав, можно выделить несколько общих черт, характеризующих добровольное прекращение данных субъективных прав на жилые помещения. Рассмотрим основные из них.

В первую очередь, следует заметить, что добровольные основания прекращения вещных прав, поименованы в нормах законодательства только в отношении права собственности. Напомним, что согласно ст. 235 ГК РФ к таковым следует отнести: а) отчуждение собственником своего имущества другим лицам, б) отказ собственника от права собственности, в) уничтожение имущества и в) утрата права собственности. Природа любых ограниченных вещных прав существенно сужает возможности обладателя по применению конкретных способов их прекращения. Так, отсутствие в большинстве случаев правомочия распоряжения, не дает оснований для возможности отчуждения принадлежащего ограниченного вещного права и передачи его другому лицу или в принятии решения об уничтожении объекта данного права. По сути, говоря о добровольном прекращении ограниченных вещных прав, можно вести речь только об отказе от данных прав.

При этом акцентируем внимание, что судебная практика далеко не всегда допускает наличие и правомочия на отказ в отношении любых ограниченных вещных прав, в частности, в отношении права хозяйственного ведения и права оперативного управления[1]. Вместе с тем, применительно к отказу от ограниченных вещных прав на жилые помещения, наличие возможности по отказу от данных прав вроде бы не должно вызывать никаких сомнений. Иное означало бы понуждение к проживанию в жилом помещении, отступление от базовых начал гражданского и жилищного законодательства, заключающихся в том, что обладатель субъективного права приобретает и осуществляет свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Однако именно тот факт, что суды делают исключение из этого общего правила применительно к отдельным видам ограниченных вещных прав, устранение правовой неопределенности в этом вопросе путем закрепления соответствующей правовой возможности в тексте ЖК РФ представляется необходимым, что исключило бы возможные дискуссии о наличии права на отказ в содержании ограниченных вещных прав на жилые помещения.

Следующей общей особенностью добровольного отказа от ограниченных вещных прав на жилые помещения является взаимодействие с собственником при реализации правовой возможности по их прекращению. Другими словами, требуется ли согласие собственника на отказ от ограниченного вещного права на жилое помещение?

В юридической литературе применительно к иным ограниченным вещным правам, например, правам на земельные участки, приводятся аргументы в пользу необходимости получения такого согласия [3]. Преимущественно они базируются на необходимости «зеркальной» процедуры возникновения и прекращения прав: если на возникновение права требуется согласие собственника, то и прекращение данного права должно быть произведено при наличии его положительного волеизъявления.

Согласиться с приведенным обоснованием нельзя. В дополнение к уже высказанным критическим аргументам [1, с. 32 – 33] добавим следующие. Установление ситуаций, при которых правообладатель должен давать согласие на совершение тех или иных действий, должно быть прямо закреплено законом и не может выводиться из производности прав, их зависимости друг от друга и иных факторов. Секундарное право на дачу согласия существенно ограничивает реализацию прав того лица, кто должен такое согласие получить, а потому, повторимся, должно быть поименовано в нормах права. Именно поэтому, законодатель так скрупулёзно прописывает необходимость получения согласия собственника, членов семьи и иных лиц в каждом конкретном случае (в частности, ЖК РФ упоминает о получении согласия более 50 раз)[2]. О необходимости согласовывать действия по отказу от ограниченных вещных прав на жилые помещения ни ЖК РФ, ни ГК РФ не упоминают.

Кроме того, законодатель должен учитывать специфику жилищно-правовых отношений. Абсолютно очевидно, что заставлять человека проживать там, где он проживать не хочет – неконституционно, поскольку ограничивает право гражданина на выбор места жительства и места пребывания.  Именно поэтому, даже в исключительно гражданско-правовых договорных конструкциях не ставится под сомнение, что, например, наниматель по договору коммерческого найма жилого помещения в любой момент в одностороннем порядке вправе расторгнуть договор и выехать из жилого помещения. Интересы собственника в этом случае защищаются лишь установленным сроком предупреждения.

Сказанное позволяет резюмировать, что добровольный отказ от ограниченных прав на жилые помещения не должен согласовываться с собственником жилья, а происходит путем одностороннего волеизъявления обладателя ограниченного вещного права.

Третьей общей особенностью характеристики добровольного прекращения вещных прав на жилые помещения является отсутствие в законодательстве порядка такого прекращения, момента, с которого право считается прекращенным, последствий отказа от данных прав. Это приводит к значительным проблемам в судебной практике, вынужденной применять аналогию закона, которая не всегда уместна с точки зрения природы соответствующего субъективного права.

В частности, проиллюстрируем общую для всех видов ограниченных вещных прав на жилые помещения проблему правовых последствий отказа от права. Согласно ст. 35 ЖК РФ основанием для предъявления требования о выселении является прекращение у гражданина права пользования жилым помещением. Причем основания такого прекращения должны быть названы самим ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или решением суда. Как мы уже отмечали, отказ от ограниченных вещных прав на жилые помещения не закреплен как основание для его прекращения, ни в одном федеральном законе, включая ЖК РФ и ГК РФ. Не придает определенности и аналогия со ст. 236 ГК РФ в части отказа от права собственности, в которой прямо закреплено, что право собственности при отказе от него не прекращается до момента приобретения данного права другим лицом.  Соответственно, следуя буквальному толкованию положений ст. 35 ЖК в совокупности с конституционным правом на жилище, закрепленным в ст. 40, в части недопустимости произвольного лишения жилища, следует резюмировать, что отказ от ограниченных вещных прав на жилые помещения не является безусловным основанием для возникновения обязанности по освобождению жилого помещения, понуждение к исполнению которой может произойти в судебном порядке.

Понимая, что подобный вывод противоречит логике и правовым представлениям о добровольном отказе от права, тем не менее, настаиваем, что у судебных органов на настоящий момент есть только аналогия закона – ст. 236 ГК РФ или ст. 83 ЖК РФ, применение которых позволит обосновать допустимость выселения из жилого помещения или недопустимость вселения в жилое помещение обладателя ограниченного вещного права, добровольно отказавшегося от своего права. В дальнейшем, для устранения данной ситуации, в которой затрагиваются базовые конституционные права граждан, требуется внесение изменений в нормы гражданского и жилищного законодательства, в которых добровольный отказ являлся бы безусловным основанием для прекращения таких прав. Однако, заметим, что в Проекте ГК РФ о вещных правах, представленном для всеобщего обсуждения в конце 2019 года, данный вопрос не находит своего разрешения[3].

Помимо обозначенных вопросов, отсутствие законодательного регулирования отказа от ограниченных вещных прав в целом и ограниченных вещных прав на жилые помещения в частности, возникают существенные сложности, связанные с разграничением отказа от права и неосуществлением права, не влекущего, как известно, на основании ст. 9 ГК РФ, прекращение соответствующего права.

Рассмотрим указанные и иные спорные вопросы на примере отдельных видов ограниченных вещных прав на жилые помещения.

 Добровольное прекращение права члена семьи собственника жилого помещения

Применительно к отказу от права собственности, нормы гражданского законодательства устанавливают, что собственник для реализации своего права должен объявить об отказе, либо совершить другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Применительно к членам семьи собственника жилого помещения судебная практика выработала собственные подходы к оценке действий члена семьи, которые могли бы свидетельствовать об его отказе и трактоваться соответствующим образом. В основу судебных решений неизбежно положена аналогия закона, правда не ст. 236 ГК РФ, что было бы более уместно, поскольку речь идет о вещных правах, а ст. 83 ЖК РФ, раскрывающей условия для расторжения договора социального найма в связи с выбытием нанимателя на другое место жительства. Судебные инстанции, базируя свои решении на позиции Верховного Суда РФ, высказанной в нескольких Определениях[4], признают, что отказ от права члена семьи состоялся, если: а) член семьи добровольно выехал из жилого помещения; б) не несет бремя его содержания; в) имеет другое жилое помещение для проживания; г) ему не чинились препятствия в пользовании жилым помещением; д) отсутствовали попытки вселиться в жилое помещение. Причем перечень указанных условий выработан также судебной практикой и может варьироваться в зависимости от конкретных обстоятельств дела[5]. Наличие лишь одного из этих условий (например, наличие другого жилого помещения) само себе еще не свидетельствует об отказ члена семьи от права пользования жилым помещения на данном основании.

Следует заметить, что данные правила были разработаны применительно к одной из самых спорных ситуаций в сфере реализации прав членов семьи. Речь идет о тех членах семьи, которые попадают под исключения ст. 292 ГК РФ и, отказавшись от приватизации, не утрачивают право пользования при смене собственника. Учитывая необходимость соблюдения баланса прав собственника жилья и прав иных лиц на жилое помещение, судебные инстанции, как представляется – абсолютно справедливо, выработали указанный подход. В той ситуации, когда на одной стороне добросовестный собственник, приобретший жилое помещение, а на другой – член семьи, давно выехавший из жилого помещения и не проявлявший интереса к своему бессрочному по своей природе праву, но вдруг решивший вновь вселиться в жилое помещение (как правило, по прошествии длительного периода времени), выбор суда в пользу защиты права собственности выглядит очевидным и разумным.

Другое дело, что вновь судебная практика была вынуждена воспользоваться аналогией закона, причем, во-первых, далеко неочевидной, поскольку она была проведена с договором социального найма и его расторжением, когда в случае с членами семьи речь идет о вещных правах, а, во-вторых, указанные условия для расторжения договора найма по ст. 83 ЖК РФ сами по себе были выработаны судебной практикой и отсутствуют в тексте закона. Другими словами, речь идет не об аналгии закона, а об аналогии судебной практики, что уже совсем не согласуется со сложившимся в России правопорядком, при котором судебная практика источником права быть не может, а соответственно, не может использоваться и по аналогии закона.

Так же следует обратить внимание, что подобная оценка действия члена семьи, по сути, есть квалификация неосуществления права (выбыл, не жил, не платил и т.д.) в качестве оснований для прекращения права, что противоречит положениям ст. 9 ГК РФ, в которой закреплено, что «отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом». Законом подобное исключение в отношении членов семьи собственника жилого помещения не предусмотрено.

Сказанное свидетельствует о необходимости дополнения положений жилищного законодательства в части конкретизации процедуры и условий такого отказа. Усиливается убежденность в подобном предложении и потому, что отказ, как добровольное основание для прекращения субъективного права, порождает в судебной практике и иные последствия, кроме констатации факта невозможности проживания в жилом помещении. Речь идет о квалификации данных действий в качестве злоупотребления правом: добровольный отказ от субъективного права члена семьи собственника неизбежное приводит к ухудшению жилищных условий, поскольку субъективное право прекращается, а, соответственно, такой член семьи может требовать постановки на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий. В целом соглашаясь со сложившимся в судебной практике подходом, все же заметим, что сам по себе отказ от права члена семьи нельзя считать злоупотреблением правом в любом случае, поскольку требуются доказательства того, что он совершен исключительно с целью постановки на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий. Однако, суды, как правило, не выясняют цель добровольного отказа, а считают его «умышленным прекращением права» только в силу его добровольности, что приводит к квалификации действий по отказу в качестве злоупотребления правом[6]. Признать такую ситуацию допустимой не представляется возможной.

 Добровольное прекращение права отказополучателя на жилое помещение

 Право отказополучателя на жилое помещение, безусловно, более редкое право по сравнению с правом члена семьи собственника жилого помещения. Вместе с тем, количество случаев предоставления жилого помещения на данном субъективном праве постоянно увеличивается, что наглядно можно увидеть в возросшем количестве споров между собственниками и отказополучателями по поводу проживания в жилом помещении.

Обозначенная общая проблема о том, что законодатель не регулирует вопросы добровольного прекращения прав отказополучателей, порождает ситуации того, что большая часть судебных споров в отношении отказополучателя связана с предпринимаемыми собственниками попытками прекратить указанное право или признать его невозникшим (иски о признании утратившим право на завещательный отказ; о признании права на завещательный отказ прекращенным; о признании отказополучателя недостойным), либо, наоборот, с требованиями отказополучателей устранить препятствия в пользовании жилым помещении (в том числе, иски о признании права пользования на основании завещательного отказа).

При этом вещный характер права отказополучателя, отсутствие в законодательстве закрепленных оснований для прекращения данного права, как правило, бессрочный характер данного права, на первый взгляд, не дает оснований усомниться, что если отказополучатель в установленный законом срок (3 года) выразил свою волю на возникновение данного субъективного права, то прекратить его право можно лишь при его личном волеизъявлении или по решению суда, в случае виновного поведения отказополучателя. Вместе с тем, судебная практика последних лет не всегда следует данным доктринальным постулатам.

Приведем аргументацию суда, отказавшего в защите прав отказополучателя и квалифицировавшего его действия в качестве отказа от субъективного права. Во-первых, суд полагает, что довод истца (отказополучателя) о том, что право пожизненного пользования жилым помещением, предоставленное ему по завещательному отказу, может быть прекращено только при наличии письменного отказа от данного права, основан на неверном толковании норм материального права. Во-вторых,  суд признал отсутствие по данному вопросу надлежащего правового регулирования и указал, что «при разрешении вопроса о возможности сохранения права пользования жилым помещением, предоставленного по завещательному отказу, за лицом, которое фактически прекратило пользоваться данным жилым помещением и проживать в нем, к спорным правоотношениям по аналогии закона (ч. 1 ст. 7 Жилищного кодекса РФ) применимы положения ч. 3 ст. 83 Жилищного кодекса РФ». В-третьих, суд резюмировал, что отсутствие отказополучателя в квартире не носит временного и вынужденного характера, связано с выездом в другое место жительства и добровольным отказом от права пользования спорным жилым помещением, что свидетельствует об утрате им права пользования квартирой, предоставленного по завещательному отказу, и соответственно, об утрате права требования исполнения завещательного отказа в виде обязанности предоставления права пожизненного проживания и пользования квартирой[7].

Указанный пример демонстрирует, что суды продолжают расширять сферу применения аналогии закона в отношении прекращения ограниченных вещных прав на жилые помещения, распространив применение ст. 83 ЖК РФ не только на членов семьи собственника, но и на отказополучателей жилого помещения. Такая практика, в целом корреспондирует высказанным нами ранее суждениям о том, что непроживание в жилом помещении должно, в определенных случаях, являться основанием для признания факта прекращении субъективного права. Учитывая, что именно в случае с отказополучателем возникновение субъективного права происходит не по воле собственника жилого помещения, а по воле бывшего собственника (завещателя), допущение возможности прекращения данного права по причине неиспользования жилого помещения, представляется нам наиболее логичным и допустимым. Вместе с тем, констатируем, что подобную смелость проявляют далеко не все нижестоящие суды и отсутствие разъяснений Высшей судебной инстанции о возможности квалификации не проживания в качестве добровольного отказа от права, влекущего его прекращение в отношении не только членов семьи собственника, но и иных ограниченных вещных прав на жилые помещения, не придает стабильности в указанной сфере общественных отношений.

Добровольное прекращение права получателя ренты на жилое помещение

Особенностью данного субъективного права на жилое помещение является то, что основанием его возникновения является договор пожизненного содержания с иждивением, который одновременно оценивается не только как правопорождающий юридический факт, но и как документ, в рамках которого устанавливается содержание соответствующего ограниченного вещного права на жилое помещение.

Договор пожизненного содержания с иждивением, в котором закреплено право пользования жилым помещением получателем ренты, порождает обязательственные правоотношения между плательщиком и получателем по выплате рентных платежей и собственно жилищное правоотношение. Последнее часто возникает на основании лишь одной фразы договора о том, что получатель ренты, передавая жилое помещение под выплату ренты, сохраняет пожизненное право проживания в указанном помещении. Такая правовая природа возникновения ограниченных вещных прав, связанная с их обязательственным характером, приводит к тому, что некоторые исследователи считают, что отказ от права совпадает с отказом от договора, являющегося основанием его возникновения [7, с. 76]. Это является причиной необоснованного смещения категории «отказ от права», который во многих нормативных установлениях выступает в качестве одного из способов его прекращения, а также конструкции «прекращение обязательств», требующей достижения согласия между участниками обязательства (ст. 407, 450 ГК РФ), что подразумевает строго регламентированные основания для отказа в одностороннем порядке.

Категории «отказ от права» и «отказ от договора», применительно к субъективному праву получателя ренты, во многом совпадают, однако нельзя безоговорочно ставить между ними знак равенства. Отличие между ними заключается в том, что для отказа от договора необходимы определенные обстоятельства, связанные с его нарушением, а также сама возможность такого отказа, которая отражается в тексте договора. Отказ от права осуществляется без каких-либо условий: для него достаточно лишь волеизъявление управомоченного лица.

Анализ судебной практики по вопросам, связанным с правом пользования получателя ренты демонстрирует, что в основном споры касаются взаимоотношений собственника и проживающего лица по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, реже – о вселении в жилое помещение иных лиц. Проблематика квалификации действий получателя ренты в качестве отказа от данного ограниченного вещного права в судебных решениях встретилась нами лишь в контексте исков о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением по причине существенного изменения обстоятельств. Так, в одном из дел, получатель ренты, приняв решение переехать в другую страну, обратился в суд с требованием о расторжении договора, мотивируя свое требование, в частности тем, что «ответчик не сможет выполнять условия договора, а получатель ренты не будет иметь возможность проживать в указанной квартире». Фактически, получатель ренты пытался обосновать, что он вынужден отказаться от ограниченного вещного права, что, по его мнению, должно квалифицироваться как существенное изменение обстоятельств. Подобная аргументация абсолютно обосновано не была поддержана судом[8].

Выводы

Добровольные основания прекращения ограниченных вещных прав на жилые помещения сводятся к отказу от данных прав, регламентация которого в действующем законодательстве отсутствует. Судебная практика для разрешения спорных ситуаций вынуждена обращаться к аналогии закона, приравнивая правовое регулирование по отказу от ограниченных вещных прав к ст. 83 ЖК РФ, в которой ведется речь о расторжении договора социального найма. Уместность и законность применения такой аналогии вызывает серьезные вопросы. Социальная значимость отношений в жилищной сфере требует закрепления основополагающих положений по вопросу о добровольном прекращении ограниченных вещных прав на жилые помещения путем отказа.

 

Ст. 292 ГК РФ. Права членов семьи собственников жилого помещения

1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Комментарий эксперта:

Права членов семьи собственников жилого помещения, определяемые статьей 292 ГК РФ >>>

Члены семьи собственника жилой недвижимости имеют право пользоваться ею в рамках условий, закреплённых ЖК РФ. Наиболее важной в таком случае становится его ст. 31, а в ГК РФ этому вопросу посвящена ст. 292. Уже её п. 1 устанавливает, что право пользования влечёт за собой и солидарную ответственность по обязательствам, возникающую у всех тех, кто проживает в помещении.

См. все связанные документы >>>

1. Комментируемая статья посвящена правам членов семьи собственников жилого помещения на это помещение, которые помимо ГК регулируются также нормами жилищного законодательства (ст. 31 ЖК РФ). В частности, в указанной статье ЖК в п. 1 дается определение членов семьи собственников жилого помещения как проживающих совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруга, а также детей и родителей данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Право членов семьи на пользование жилой площадью в принадлежащем собственнику жилом помещении по своей правовой природе является их вещным правом на эту площадь, поскольку они владеют и пользуются жилой площадью наравне с ее собственником и вправе требовать устранения нарушений их прав на нее от любых лиц, включая и самого собственника. Вывод о вещном характере права на пользование жилым помещением члена семьи собственника можно сделать из сопоставления названия гл. 18 ГК (“Право собственности и другие вещные права на жилые помещения”) и ее содержания. Кроме права собственности, гл. 18 рассматривает только право пользования членов семьи собственника жилого помещения. Таким образом, именно право пользования жилым помещением членами семьи собственника ГК называет другим вещным правом.

По общему правилу у них равные с собственником права, однако иное может быть установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Равные у них и обязанности, и прежде всего обязанность использовать помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

Следует иметь в виду, что п. 1 комментируемой статьи не наделяет их правом на вселение в данное жилое помещение других лиц. Вместе с тем, учитывая положения ст. 679 ГК РФ о безусловном праве нанимателя по договору найма и граждан, постоянно с ним проживающих, на вселение в жилое помещение несовершеннолетних детей, а также ч. 1 ст. 70 ЖК РФ о праве родителей на вселение в жилое помещение своих несовершеннолетних детей без обязательного согласия остальных членов семьи нанимателя по договору социального найма и наймодателя, по аналогии закона (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ) с целью обеспечения прав несовершеннолетних детей за членами семьи собственника жилого помещения может быть признано право на вселение своих несовершеннолетних детей в жилое помещение (абз. 4 п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 “О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации”).

В п. 11 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 “О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации” обращается внимание на то, что “вопрос о признании лица членом семьи собственника жилого помещения судам следует разрешать с учетом положений ч. 1 ст. 31 ЖК РФ исходя из следующего:

а) членами семьи собственника жилого помещения являются проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. При этом супругами считаются лица, брак которых зарегистрирован в органах записи актов гражданского состояния (ст. 10 СК РФ). Для признания названных лиц, вселенных собственником в жилое помещение, членами его семьи достаточно установления только факта их совместного проживания с собственником в этом жилом помещении и не требуется установления фактов ведения ими общего хозяйства с собственником жилого помещения, оказания взаимной материальной и иной поддержки;

б) членами семьи собственника жилого помещения могут быть признаны другие родственники независимо от степени родства (например, бабушки, дедушки, братья, сестры, дяди, тети, племянники, племянницы и др.) и нетрудоспособные иждивенцы как самого собственника, так и членов его семьи, а в исключительных случаях иные граждане (например, лицо, проживающее совместно с собственником без регистрации брака), если они вселены собственником жилого помещения в качестве членов своей семьи. Для признания перечисленных лиц членами семьи собственника жилого помещения требуется не только установление юридического факта вселения их собственником в жилое помещение, но и выяснение содержания волеизъявления собственника на их вселение, а именно вселялось ли им лицо для проживания в жилом помещении как член его семьи, или жилое помещение предоставлялось для проживания по иным основаниям (например, в безвозмездное пользование, по договору найма). Содержание волеизъявления собственника в случае спора определяется судом на основании объяснений сторон, третьих лиц, показаний свидетелей, письменных документов (например, договора о вселении в жилое помещение) и других доказательств.

При этом необходимо иметь в виду, что семейные отношения характеризуются, в частности, взаимным уважением и взаимной заботой членов семьи, их личными неимущественными и имущественными правами и обязанностями, общими интересами, ответственностью друг перед другом, ведением общего хозяйства.

При определении круга лиц, относящихся к нетрудоспособным иждивенцам, судам надлежит руководствоваться п. п. 2, 3 ст. 9 Федерального закона от 17 декабря 2001 г. N 173-ФЗ “О трудовых пенсиях в Российской Федерации”, в которых дается перечень нетрудоспособных лиц, а также устанавливаются признаки нахождения лица на иждивении (находится на полном содержании или получает от другого лица помощь, которая является для него постоянным и основным источником средств к существованию).

Судам также необходимо иметь в виду, что регистрация лица по месту жительства по заявлению собственника жилого помещения или ее отсутствие не является определяющим обстоятельством для решения вопроса о признании его членом семьи собственника жилого помещения, так как согласно ст. 3 Закона о праве граждан на свободу передвижения регистрация или отсутствие таковой не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией РФ, федеральными законами и законами субъектов Федерации. Наличие или отсутствие у лица регистрации в жилом помещении является лишь одним из доказательств по делу, которое подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами”.

В ч. 2 п. 1 комментируемой статьи говорится о солидарной ответственности членов семьи собственников жилого помещения по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. Таким образом, к каждому из должников требование может быть предъявлено в полном объеме. При удовлетворении этого требования одним из должников он приобретает регрессное требование по отношению к другим должникам.

Такая ответственность возлагается как на полностью дееспособных лиц, так и на лиц, ограниченных в дееспособности (о дееспособности граждан см. комментарий к ст. 21; о солидарной ответственности – комментарий к ст. 322).

2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу согласно п. 2 ст. 292 ГК является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. В частности, исключения из общего правила установлены п. 4 комментируемой статьи.

Таким образом, законодатель отказался от ранее существовавших гарантий членов семьи собственника при переходе права собственности на жилое помещение. Эти гарантии заключались в том, что при смене собственника они сохраняли право пользования жилым помещением. Наличие подобных изменений обусловлено в первую очередь потребностями оборота жилых помещений. Переход права собственности на жилое помещение может осуществляться в результате различных гражданско-правовых сделок, а также в результате наследования.

3. В соответствии с п. 3 комментируемой статьи члены семьи собственника жилого помещения рассматриваются в качестве титульных владельцев (см. комментарий к ст. 305 ГК). В связи с этим они могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

В положениях п. 3 ст. 292 ГК, в соответствии с которыми рассматриваемое право защищается от нарушений со стороны любых лиц, в том числе и от нарушений со стороны собственника, говорится о вещном характере права членов семьи. Следовательно, речь идет об особом вещном праве.

В ст. 305 ГК говорится о защите прав владельца, не являющегося собственником, о субъектах вещных прав, есть аналогичные нормы.

4. Согласно пункту 4 статьи 292 ГК отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Таким образом, в нем говорится о дополнительных гарантиях членов семьи собственника жилого помещения, находящихся под опекой (несовершеннолетние в возрасте до 14 лет и лица, признанные в установленном порядке недееспособными – ст. 32 ГК), попечительством (несовершеннолетние от 14 до 18 лет и лица ограниченные судом в дееспособности – ст. 33 ГК), а также несовершеннолетних членов семьи собственника, оставшихся без родительского попечения (ст. 121 СК).

Вопрос о согласии (об отказе в согласии) на совершение сделки рассматривается в данном случае государственным органом (органом местного самоуправления) в порядке осуществления им публичной функции и не затрагивает интересов соответствующего публично-правового образования как участника гражданских правоотношений.

Комментируемая статья неразрывно связана со ст. 31 ЖК РФ, которая специально выделяет такую категорию лиц, как бывшие члены семьи собственника жилого помещения (ранее действовавшее законодательство права таких лиц не регулировало). К ним относятся лица, прекратившие с собственником жилого помещения семейные отношения (речь идет о случаях расторжения брака либо признания его недействительным).

Важным нововведением жилищного законодательства является закрепление прекращения права пользования данным жилым помещением бывшим членом семьи собственника (имеется в виду расторжение брака или признание его недействительным). Следует отметить, что это правило носит диспозитивный характер и соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (имеется в виду прежде всего брачный договор, но также и любое другое соглашение гражданско-правового характера) может быть предусмотрено иное.

Вместе с тем указанная норма не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Речь идет о тех лицах, которые по каким-либо причинам отказались участвовать в приватизации жилого помещения в момент ее проведения, хотя имели на это право.

Указанная норма направлена против тех недобросовестных граждан, которые вступали в брак исключительно для того, чтобы приобрести право пользования жилым помещением. Следует отметить, что правило о прекращении права пользования жилым помещением членами семьи собственника не носит абсолютного характера. В частности, она предоставляет определенные гарантии социально незащищенным категориям граждан. Так, согласно п. 4 ст. 31 ЖК, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Нельзя не упомянуть о возникшей в правоприменительной практике проблеме возможности отнесения детей к бывшим членам семьи.

Первоначально суды стали признавать детей бывшими членами семьи и соответственно выселять из жилых помещений, где один из родителей является собственником. Проблема была усугублена разъяснением Верховного Суда в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 23.11.2005 “Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2005 года”, указавшем, что, “если ребенок по соглашению родителей остается проживать с родителем, у которого в собственности жилья не имеется, он является бывшим членом семьи собственника жилого помещения и подлежит выселению вместе с бывшим супругом на основании и в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 31 ЖК РФ”.

Вызванный этим разъяснением широкий резонанс в обществе способствовал новому подходу к этой проблеме.

В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2007 года (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 07.11.2007) было отмечено, что “лишение ребенка права пользования жилым помещением одного из родителей – собственника этого помещения может повлечь нарушение прав ребенка. Поэтому в силу установлений Семейного кодекса Российской Федерации об обязанностях родителей в отношении своих детей право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, должно сохраняться за ребенком и после расторжения брака между его родителями”.

Пункт 4 ст. 292 ГК РФ в редакции Федерального закона от 30.12.2004 N 213-ФЗ был предметом проверки в Конституционном Суде, который своим Постановлением от 08.06.2010 N 13-П признал его в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, не соответствующим Конституции РФ, ее ст. ст. 38 (ч. 2), 40 (ч. 1), 46 (ч. 1) и 55 (ч. ч. 2 и 3), в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто официально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, по смыслу, придаваемому правоприменительной практикой, признан неконституционным.

Таким образом, КС РФ признал возможность судебной защиты прав тех несовершеннолетних, которые формально не отнесены к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но фактически лишены его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения. Данная позиция КС РФ позволяет также обратиться за судебной защитой прав тех несовершеннолетних, которые считаются находящимися на попечении родителей, притом, однако, что такая сделка – вопреки установленным законом обязанностям родителей – нарушает их права и охраняемые законом интересы.

Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

Глава

18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

1. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

1. Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).

2. Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.

1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения – также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Жилищные права несовершеннолетних: система вещных прав, жилищные алименты, обеспечение жильем детей-сирот | Благотворительный центр “Соучастие в судьбе”

Тарасова Анна Евгеньевна, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского и предпринимательского права ЮРИУ РАНХиГС при Президенте РФ, модератор состоявшейся 1 июня 2015 года в городе Ростове-на-Дону Всероссийской научно-практической конференции по теме «Защита жилищных прав несовершеннолетних», представила на сайте Zakon.ru итоги конференции, включая научно-практические выводы, которые удалось сформулировать и обобщить по ее результатам.

Далее приводим авторский материал А.Е.Тарасовой:

1 июня 2015 г. в г. Ростове-на-Дону состоялась Всероссийская научно-практическая конференции по теме «Защита жилищных прав несовершеннолетних», посвященная Международному дню защиту детей, организованная кафедрой гражданского и предпринимательского права Южно-Российского института управления – филиала РАНХиГС при Президенте РФ совместно с Российской Академией юридических наук.

ЮРИУ РАНХиГС, кафедра гражданского и предпринимательского права выражает большую благодарность всем очным и заочным участникам конференции за вклад в развитие научных и практических подходов в области материального и процессуального права и защиты прав несовершеннолетних.

ЮРИУ РАНХиГС, кафедра гражданского и предпринимательского права выражает большую благодарность всем очным и заочным участникам конференции за вклад в разработку научных и практических подходов в области материального и процесуального права и защиты прав несовершеннолетних.

Участие в конференции приняли:

– консультант отдела нормативного регулирования в сфере защиты прав детей Департамента государственной политики в сфере защиты прав детей Министерства образования и науки Российской Федерации Середа Альбина Леонидовна;

– ведущие специалисты отдела социально-правовой поддержки детства и координации деятельности органов опеки и попечительства Министерства общего и профессионального образования Ростовской области Спиридонова Лариса Станиславовна и Фатьянова Наталья Ивановна;

– судьи, в частности судья гражданской коллегии Липецкого областного суда Москаленко Татьяна Петровна; судья Октябрьского районного суда г. Липецка Захарова Ирина Михайловна; судья судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда Простова Светлана Владимировна; мировой судья судебного участка № 3 Ленинского судебного района г. Ростова-на-Дону Самойлов Евгений Иванович;

– профессорско-преподавательский состав высших учебных заведений, от Южно-Российского института управления – филиала РАНХиГС при Президенте РФ к.ю.н., доцент кафедры гражданского и предпринимательского права Тарасова Анна Евгеньевна; к.ю.н., доцент кафедры гражданского и предпринимательского права Шапсугова Мариэтта Дамировна; к.ю.н., доцент кафедры гражданского и предпринимательского права Сармин Николай Алексеевич; к.ю.н., доцент кафедры гражданского и предпринимательского права Зубарева Ольга Григорьевна; от Ставропольского филиала РАНХиГС при Президенте РФ к.ю.н., доцент кафедры гражданского-правовых дисциплин Басова Ирина Олеговна; от Южного федерального университета, к.ю.н., доцент кафедры гражданского права, заместитель декана юридического факультета Селиванова Евгения Сергеевна; к.ю.н., доцент, заведующая кафедрой гражданского процессуального и трудового права Смагина Елена Сергеевна;  от Московского государственного университета имени М.А. Шолохова профессор, доктор социологических наук, профессор кафедры социальных технологий и организации работы с молодежью Ростовская Тамара Керимовна; от Алтайского государственного университета к.ю.н., доцент кафедры гражданского права Букшина Светлана Владимировна; от Российского государственного университета правосудия к.ю.н., доцент кафедры гражданского права Ульянова Марина Вячеславовна;

– представители правозащитных организаций — директор РОО «Благотворительный центр «Соучастие в судьбе» Головань Алексей Иванович;

– частнопрактикующие юристы, Овчинников Александр Алексеевич, г. Шарья, Костромская область; директор юридической фирмы г. Ростова-на-Дону Головина Мария Александровна, адвокат Власов Михаил Андреевич;

– представители аппарата Уполномоченного по правам ребенка в Ростовской области;

– студенты и магистранты ЮРИУ РАНХиГС, Южного федерального университета, Алтайского государственного университета, аспиранты Волгоградского филиала РАНХиГС.

В ходе выступлений и обсуждений были рассмотрены следующие темы, правовые проблемы, сформированы научные подходы, предложения и рекомендации по совершенствованию законодательства и правоприменительной практики.

Влияние Постановления Конституционного суда РФ от 24.03.2015 г. № 5-П на развитие системы вещных прав в РФ и правоприменительную практику по делам о защите прав несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения.

  1. Необходима полная ревизия прав членов семьи собственника, бывших членов семьи собственника жилого помещения с учетом оснований их возникновения, закрепляемых законодательством, в частности ЖК РСФСР[1], Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики»[2], ГК РФ ч. 1, ФЗ № 213-ФЗ от 30.12.2004 г. о внесении изменений в ст. 292 ГК РФ, ЖК РФ, ФЗ от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ». Право членов семьи собственника исторически возникало в разные периоды времени и при постоянно меняющемся законодательном подходе к концепции этого права пользования жилым помещением собственника. Такое право возникает не только при вселении в жилое помещение в период сформировавшихся рыночных отношений на жилую недвижимость.  Право пользования членами семьи (бывшим членами семьи) во многих случаях возникло производно от права пользования в рамках отношений социального бессрочного найма, отношений пользования жилыми помещениями в жилищных и жилищно-строительных кооперативах. Без учета длящейся природы указанного права, исторических предпосылок его возникновения и трансформации, особенностей защиты этого права у отдельных носителей (например, несовершеннолетних), невозможно правильно определить природу этого права и установить его универсальный или дифференцированный правовой режим.
  2. Необходимо системное правовое регулирование в нормах ЖК РФ, ГК РФ, СК РФ, переходных законах, законодательстве об ипотеке права членов семьи (бывших членов семьи) пользоваться жилым помещением собственника:

– либо как классического вещного права, следующего за вещью и имеющего абсолютный характер;

– либо как ограниченного вещного права, сохраняемого за определенными категориями членов семьи (бывших членов семьи), наделенного признаками следования и абсолютной защиты;

– либо как обязательственного права, для которого не предусмотрено   следование за жилым помещением при его отчуждении, а защищаются исключительно интересы оборота.

Исходя из этого предусмотреть:

– механизм защиты права пользования членами семьи (бывшими членами семьи) жилым помещением собственника, в т. ч. при отчуждении жилого помещения, оценив перспективы пользования этим жилым помещением для определенных членов семьи, которые не будут связаны алиментными или семейными отношениями с новым собственником;

– получение денежной компенсации (отступного) взамен сохранения права пользования жилым помещением;

– закрепить жилищные обязательства собственника жилого помещения в отношении определенных членов своей семьи и механизм реализации этих обязательств.

Концепция классического вещного права членов семьи (бывших членов семьи) пользования жилым помещением собственника требует серьезной переработки, что не в полной мере учтено Проектом изменений ГК РФ в рамках Концепции развития гражданского законодательства. В любом случае необходим механизм защиты прав членов семьи (бывших членов семьи) пользоваться жилым помещением собственника, в настоящее время баланс средств правовой защиты собственника и членов его семьи (бывших членов семьи) существенно смещен в пользу собственника, и этот дисбаланс оказался еще более очевидным в Постановлении КС РФ № 5-П от 24.03.2015.

  1. В зависимости от системного регулирования правового режима права пользования жилым помещением членами семьи собственника (бывшего члена семьи) решить вопрос о фиксации данного права, его регистрации как обременения.
  2. В Постановлении КС РФ № 5-П от 24.03.2015 произошло изменение концепции ограниченных вещных прав на жилое помещение за счет применения категории добросовестности приобретателя, которая ранее использовалось при конкуренции прав двух собственников, собственника, утратившего владение и нового приобретателя (квазисобственника). С учетом позиции КС РФ по делу Богатырева добросовестному приобретателю (новому собственнику) противопоставлен не прежний собственник, а члены его семьи (бывшие члены его семьи), обладатели ограниченного права пользования. Такой подход прежде не применялся на практике, что порождает вопрос о возможности его использования как универсального правила в ситуациях с другими вещными правами. Допустим ли такой подход проверки добросовестного неведения приобретателя вещи о наличии ограниченных вещных прав на нее, не разрушает ли он классическое представление о природе вещного права, признак следования которого объективен и не зависит (не должен зависеть) от чьего-либо ведения/неведения?
  3. Категория добросовестности в Постановлении КС РФ № 5-П от 24.03.2015 рассматривается и применяется изолировано от механизмов реализации правопорядка целой системой государственных органов (суда, службы судебных приставов), которые должны быть фильтром для недобросовестного поведения, однако таковым не оказываются из-за ошибки или пробела законодательства. Приобретатель жилого помещения, должен опосредованно от деятельности указанных органов дополнительно доказывать свою добросовестную неосведомленность о наличии на жилое помещение права пользования иных лиц, права которых уполномоченные органы власти не заметили. Такие казусы, находящие обоснование в мотивировочных положениях Постановления КС РФ, ориентирующего судебную практику руководствоваться соответствующими правовыми категориями, как добросовестность приобретателя в части осведомленности об ограниченных вещных правах иных лиц, призваны не восполнить, а прикрыть недостаток законодательного закрепления видов вещных прав, потерю этих прав в системе правового закрепления, когда существование таких вещных прав невозможно отследить даже по Россреестру.
  4. Особого внимания и исследования требуют основание и природа права несовершеннолетних пользоваться жилым помещением собственника вместе со своим родителем, который, в свою очередь, является носителем ограниченного вещного права пользования в качестве члена семьи (бывшего члена семьи) собственника, в т.ч. прежнего собственника при отчуждении жилого помещения, учитывая что автоматически несовершеннолетние членами семьи собственника не становятся, но в то же время место  жительства детей определяется по месту жительства родителей (ст. 20 ГК РФ).
  5. Необходимо запретить или ограничить передачу в залог жилого помещения, обремененного вещными правами третьих лиц, где по аналогии должна применяться ст. 558 ГК РФ, а не ст. 19 Вводного закона к ЖК РФ, учитывая, что при обращении взыскания на заложенное имущество, оно подлежит продаже. С учетом четко работающего ограничения оборот жилых помещений будет складываться правильно в понимании займодавцами (залогодержателями) правил совершения сделок с обремененными правами третьих лиц жилыми помещениями. В противном случае, появляется практика двойных стандартов, обусловленная ложным представлением о сдерживании развития ипотечного кредитования, так как оборот жилых помещения не становится прозрачным, а условия правовой определенности нарушаются изначально.
  6. В целом с учетом ревизии жилищных вещных прав и определения их ограничивающего характера необходимо закрепить особенности оборота жилых помещений, обремененных такими права, установив изначально определенные правила и ограничения для оборота таких жилых помещений, включая особенности залога, отчуждения и т.п.
  7. Исходя из Постановления КС РФ № 5-П от 24.03.2015 судам при рассмотрении аналогичных дел необходимо учитывать слишком широкий перечень субъективных и заранее не определимых участниками оборота обстоятельств (какова цена реализации объекта залога, какое количество торгов по его реализации состоится и др.), что не позволит сформировать единую систему подлежащих учету условий, которые каждый раз должны определяться жизненной ситуаций участников и что осложнит судебную практику.
  8. Из-за неопределенности системы ограниченных вещных прав в сфере пользования жилым помещением, неясности природы права пользования членами семьи (бывшими членами семьи) жилым помещением собственника, различия в режиме права пользования членов семьи собственника и бывших членов семьи собственника, а также внутри категорий членов семьи и бывших членов семьи в зависимости от периода и оснований возникновения этого права, фактически, складывается ситуация судебного установления вещных прав на жилые помещения в зависимости от конкретной жизненной ситуации, когда вещные права выводятся судебным толкованием, а не устанавливаются законом, что противоречит основам гражданского права, поскольку система вещных прав, определяющая статику гражданского оборота, должна закрепляться законом. Это не единичные ситуации установления вещного права путем судебного истолкования, такая практика с учетом Постановления КС РФ от 08.06.2010 N 13-П «По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой» развивается в течение нескольких лет, и дело Богатырева является еще одним из показательных примеров.

Перспективы реформирования п. 4 ст. 292 ГК РФ с учетом Постановления КС РФ от 08.06.2010 N 13-П «По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой» и развитие ипотечного кредитования: взаимосвязь проблем.

  1. Право несовершеннолетнего члена семьи собственника жилого помещения требует особой защиты. В настоящее время защита этого права зависит от того, ребенок имеет попечение родителей или нет, проживает в жилом помещении собственником которого является родитель, или проживает в жилом помещении вместе с родителем, не являясь собственниками жилого помещения. Различные кодексы, ЖК РФ, ГК РФ, СК РФ по-разному предлагают решать вопросы защиты (от признания сделок по отчуждению жилых помещений недействительными, до сохранения жилищного права несовершеннолетнего и его родителя как бессрочно, так и на определенный срок, например, до совершеннолетия ребенка), что означает отсутствие единого универсального законодательного решения и требует постоянного судебного вмешательства.
  2. И хотя регистрация гражданина по месту жительства не является определяющим условием реализации права на жилое помещение, на что неоднократно указывал КС РФ в своих постановлениях и определениях, наличие в жилом помещении собственника регистрации родителя и несовершеннолетнего ребенка, как членов семьи собственника позволяет учитывать права ребенка при отчуждении жилого помещения по п. 4 ст. 292 ГК РФ в превентивном режиме. Отсутствие такой регистрации приводит к игнорированию прав проживающих и позволяет их не учитывать при совершении сделки с жилым помещением. Таким образом, должный механизм предварительной защиты права ребенка проживать в жилом помещении собственника по п. 4 ст. 292 ГК РФ не работает.
  3. Судебная практика защиты прав несовершеннолетнего пользоваться жилым помещением собственника носит строго оценочный характер, в одинаковых ситуациях суды по-разному признают/отказывают в признании права несовершеннолетнего пользоваться жилым помещением собственника, не являющегося алименто обязанным лицом в отношении ребенка, в одних случаях, признавая ребенка членом семьи собственника (бабушки, дедушки, тети, дяди), в других случаях отказывая в признании членами семьи родственников.
  4. При закреплении в Проекте изменений ГК РФ права пользовладения несовершеннолетнего в отношении жилого помещения собственника связано с алиментной обязанностью такого собственника в отношении несовершеннолетнего. Право пользовладения закрепляется как вещное, следующее за жилым помещением при его отчуждении. Однако закрепление алиментной привязки нивелирует указанный признак вещного права и его защиту после отчуждения жилого помещения, поскольку обеспечить право пользования несовершеннолетнего в отношении жилого помещения собственника – постороннего лица (не алименто обязанного) в отрыве от права пользования родителей (лиц их заменяющих) не представляется возможным и целесообразным.

Обязанность родителей обеспечивать жилыми помещениями своих несовершеннолетних детей

  1. Министерство юстиции РФ в рамках реализации государственной семейной политики до 2025 года работает над законопроектом, согласно которому на родителей, проживающих отдельно от своих несовершеннолетних детей, предлагается возложить обязанность по обеспечению их жильем. Введение жилищных алиментов отвечает принципам, заложенным в международных актах о правах человека и правах ребенка, предусматривающих минимальный стандарт жизни, состоящий из обеспечения пищей, одеждой и жильем.

Для реализации указанной идеи законопроекта необходимо решить ряд задач:

– законодательно расширить понятие алиментной обязанности родителя,

– предусмотреть механизм учета материальных возможностей родителя для обеспечения ребенка жилым помещением,

– дифференцировать эту обязанность в зависимости от наличия у самого родителя жилого помещения,

– закрепить механизм учета неимущественных прав родителей, с одной стороны, проживать вместе со своим ребенком, с другой стороны, при разводе супругов их право на создание новой семьи,

– пересмотреть общий стандарт взыскания алиментов, который в настоящее время в РФ невысокий,

– учитывать необходимость государственного содействия в обеспечении доступности жилья и реализации родителями обязанности обеспечивать нормальную жизнедеятельность детей, что предполагается комплексным механизмом, закрепленном в национальной стратегии действий в интересах детей, в концепции семейной политики,

– стимулировать добросовестное поведение родителей для снижения социальной нагрузки государства при решении жилищного вопроса детей.

  1. При реализации идеи жилищных алиментов необходимо приведение в единую систему норм СК РФ, ЖК РФ, ГК РФ, в частности конкретизации форм жилищного обеспечения по ст. 31 ЖК РФ; изменения п. 4 ст. 292 ГК РФ — для повышения ответственности родителей при отчуждении жилого помещения; корректировки положений ст. 91 ЖК РФ о выселении из жилого помещения родителей, лишенных родительских прав, с целью обеспечения баланса интересов ребенка и его родителей, в т.ч. посредством выселения родителей с предоставлением жилого помещения.

Использование материнского капитала и иных форм социальной поддержки при решении жилищного вопроса семьи.

  1. Главная проблема злоупотреблений в части материнского капитала состоит в том, что на уровне ФЗ не предусмотрен контроль, ни со стороны публичного распорядителя средствами материнского капитала, ни со стороны органов опеки и попечительства за оформлением жилого помещения, приобретенного с использованием материнского капитала, в собственность детей, с учетом их долей в праве общей собственности. Это приводит и к использованию схем по обналичиванию средств материнского капитала без цели улучшения жилищных условий, и отсрочке исполнения обязательства по оформлению права собственности на детей до полной выплаты ипотечного кредита, с учетом которого приобретается жилье. Поскольку в ЕГРП не фиксируется информация о наличии неисполненных обязательств родителей о выделе доли в праве собственности на жилое помещение в отношении детей, либо об обременении помещения правами детей, это делает невозможным проверку соблюдения прав несовершеннолетних при регистрации сделок по распоряжению (отчуждению) жилыми помещениями лицами, которым были предоставлены средства государственной поддержки.
  2.  Отмечается общая эффективность принятых мер по улучшению демографической ситуации в Российской Федерации посредством использования такой гарантии, как материнский (семейный) капитал. И целесообразным видится расширение этой гарантии, в частности переход на систематическую выплату материнского (семейного) капитала на каждого ребенка, начиная со второго, а не только один раз при рождении второго и последующего ребенка.

Жилищное обеспечение детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей.

  1. Существует в субъектах РФ проблема расщепления государственного полномочия по жилищному обеспечению детей-сирот между государственными органами субъектов РФ и органами местного самоуправления, в т. ч. в части финансового обеспечения исполнения данного полномочия. Муниципальные образования не всегда наделяются соответствующим и достаточным финансированием для предоставления жилья, что увеличивает сроки исполнения обязанности по жилищному обеспечению льготников.
  2. Актуальным и своевременным является принятие подготовленного рабочей группой Минобрнауки России проекта федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей». Законопроект размещен на едином портале информации о разработке федеральными органами исполнительной власти проектов нормативных правовых актов и результатов их общественного обсуждения. В Общественной палате РФ 4 июня 2015 г. состоялись «нулевое чтение» законопроекта.

Планируются следующие изменения и дополнения:

– закрепляется обязанность законных представителей детей, достигших возраста 14-ти лет, по подаче заявлений о включении подопечных в список. На органы опеки и попечительства возлагается контроль за выполнением этой обязанности законными представителями детей и принятие самостоятельных мер по включению детей в список;

в качестве оснований исключение детей-сирот из списка, подлежащих обеспечению жильем, предусматриваются: утрата оснований предоставления жилья, подача письменного заявления об отказе в обеспечении жилыми помещениями, прекращение гражданства, смерть, включение в список в другом субъекте Российской Федерации в связи с выездом на место жительства в этот субъект РФ;

вводится новое обстоятельство нуждаемости в жилом помещении – проживание в жилом помещении лиц, не являющихся членами семьи ребенка, оставшегося без попечения родителей;

– уточняется основание невозможности проживания в жилом помещении, в котором проживают родители, лишенные родительских прав в отношении детей в части положений об принудительном обмене такого помещения. Помимо решения суда об отказе в принудительном обмене жилого помещения вводится решение об установлении факта невозможности принудительного обмена, поскольку часто невозможно обратится с иском в суд о принудительном обмене жилого помещения, право пользования которым имеет ребенок-сирота, из-за отсутствия вариантов обмена, отсутствия жилищного фонда социального использования, а также в случаях, когда ребенок является одним из собственников жилого помещения, право на которое имеют родители, лишенные родительских прав;

– предлагается усовершенствовать нормы о принудительном обмене жилого помещения или выселении из него родителей, лишенных родительских прав, в частности статьи 72 и 91 ЖК РФ, в частности изменить конструкции этих норм, чтобы они стали более работоспособными. И предоставить право субъектам РФ своим законодательством устанавливать возможность выселения таких граждан в жилые помещения по договору социального найма по нормам общежития;

решается проблема обеспечения жильем лиц, которые ранее относились к числу детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, и достигли возраста 23-х лет, независимо от постановки их на учет до 1 января 2013 года. Это уточнение позволит в полной мере реализовать положения п. 9 ст. 8 Федерального закона от 21.12.1996 г. № 159-ФЗ в редакции, которая вступила в силу с 01.01.2013 г. с учетом обратной силы закона и распространения на возрастных сирот независимо от того были они приняты на учет до 1.01.2013 г., велся ли такой учет в муниципальных образованиях и/или в субъектах РФ и т.д. В настоящее время лицам из числа детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, не обеспеченным жильем, приходится доказывать незаконность бездействия интернатных организаций, уполномоченных органов власти, т.е. по сути опровергать их добросовестность, которая презюмируется, такой неправильный подход объективно создает невозможность защиты и восстановления жилищных прав лиц, оставшихся без попечения родителей, а обратная сила закона в п. 9 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ в новой редакции ФЗ № 15-ФЗ нивелируется. При этом в субъектах РФ складывается не единообразная, противоречивая практика по защите таких льготников и оценке действий (бездействий) их законных представителей и уполномоченных органов;

предлагается включить в перечень полномочий органов государственной власти субъекта РФ осуществление контроля за использованием жилых помещений и (или) распоряжением жилыми помещениями, за обеспечением надлежащего санитарного и технического состояния жилых помещений, обеспечение сохранности жилых помещений нанимателями или членами семей нанимателей по договорам социального найма либо собственниками которых являются дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей.

  1. Актуальной проблемой защиты прав на жилищное обеспечение сирот, лиц, оставшихся без попечения родителей, является правильный выбор процессуальной формы защиты: исковое производство или производство из публичных правоотношений, а также использование возможностей особого производства для установления юридически значимых фактов. Практика в судах сложилась весьма различная, так, согласно подходу максимально ориентированному на защиту прав сирот применяется принцип процессуальной экономии, и все вопросы, связанные с признанием незаконными действий (бездействий) уполномоченных органов, законных представителей лица, установлением фактов оставления без попечения родителей, невозможности обмена жилого помещения, непригодности ранее закрепленного жилого помещения рассматриваются и разрешаются в исковом производстве по иску в интересах льготника. Согласно другому подходу, практикуемому в судах, все отдельные вопросы, которыми опосредовано разрешение спора о предоставлении жилого помещения суды рассматривают в отдельных производствах, ориентируя льготников на многоступенчатому защиту их права, в частности в особом производстве устанавливаются факты оставления без попечения родителей, т.е. вопросы статуса лица, которые не были решены и оформлены своевременно; факт невозможности обмена жилого помещения, если объективно отсутствуют варианты для него; в порядке публичных правоотношений оспариваются бездействия уполномоченных органов власти, которые уже в исковом производстве рассматриваются как причины для несвоевременного предоставления жилья льготнику. Также нет единого понимания в правоприменительной практике, какую процессуальную форму для защиты выбрать как основную, исковую или из публичных правоотношений. В частности, практики подчеркивают, что обжалование незаконных действий (бездействий) уполномоченных органов власти позволяет применять альтернативную подсудность, т.е. не сосредотачивать все дела по заявлениям льготников в одном суде по территориальности, что исключает узко направленный подход суда; сокращает сроки рассмотрения требований льготника; возлагает на уполномоченные органы необходимое бремя доказывания, которое при исковой форме в основном непосильно возлагается на самого льготника. При этом в схожих ситуациях и при аналогичных обстоятельствах дела судами рассматриваются по существу неодинаково в зависимости от выбранной формы защиты, что является недопустимым, поскольку подход к рассмотрению указанной категории дел, оценке обстоятельств, совокупности и правовому значению указанных обстоятельств должен быть единым, так как смысл и содержание прав граждан должны быть одинаковы понимаемы на всей территории РФ.
  2. Спорной является проблема определения места жительства детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из их числа для целей предоставления им жилых помещений. Поскольку в предоставлении жилья нуждаются лица, у которых нет жилых помещений или вселение которых в ранее закрепленные жилые помещения невозможно, соответственно, необходимо исходить из того обстоятельства, что места жительства как такового у данных лиц не имеется. Поэтому для указанной категории граждан утрачивает правовое значение различие понятий место жительства и место пребывания, и жилищное обеспечение должно состояться по последнем месту определения ребенка у соответствующего законного представителя (в интернатной организации, в приемной семье, у попечителя), т.е. в месте, приближенном к привычной социальной среде, что также отвечает и положениям ст. 20 ГК РФ о месте жительства несовершеннолетнего. Поскольку право на жилищное обеспечение сирот не всегда реализуется незамедлительно, как это требуется согласно ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ, и предоставление жилья обусловлено достижением лицом 18 летнего возраста, разумным является допустимость выбора самим льготником места предоставления ему жилого помещения согласно привычной социальной среде, либо по месту окончания пребывания у попечителя, либо по месту первичного выявления (месту проживания с родителями, месту закрепления жилья и т.п.) либо по месту обучения, работы и создания своей семьи (если обязанность по предоставлению жилья не выполнена своевременно). Указанный подход в полной мере отвечает интересам ребенка, лица из числа детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, целям его социальной (в т.ч. постинтернатной) адаптации, и основан на понимании гарантии жилищного обеспечения, как гарантии федеральной, а не региональной или местной. Кроме того, предоставление жилого помещения по месту привычной социальной среды с учетом интересов и мнения самого лица позволит использовать предоставленное жилое помещение действительно для проживания, поскольку оно будет соответствовать территориальной доступности.
  3. В качестве дискриминационных рассматриваются положения регионального законодательства по разделению детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, на первоочередников и общеочередников (на местных и не местных) в зависимости от ограничительного понимания в субъекте РФ места жительства сироты, по месту выявления в этом субъекте и определения в одну из форм устройства. Такие положения, в частности, имеются в законодательстве Краснодарского края, а также предложены в законопроекте федерального закона от Краснодарского края по ведению списков первоочередников на получение жилья из специализированного жилищного фонда для детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей. На указанный законопроект дано отрицательное заключение Министерства образования и науки РФ, а положения регионального закона оспариваются сиротами, которые получили отказы в предоставлении жилья по причине не относимости их к категории «местных» первоочередных сирот.
  4. В докладе «О деятельности Уполномоченного по правам ребенка в Ростовской области в 2014 году» изложены предложения и рекомендации по целому ряду вопросов конференции в сфере обеспечения и защиты жилищных прав детей:

1)  как показывает практика, муниципальные образования Ростовской области практически не имеют жилья маневренного фонда и по этой причине оказание помощи семье, на жилье которой обращено взыскание по ипотечному кредиту, невозможно;

2)   с 2011 года в Ростовской области действуют ст.8.2, 8.3 Областного закона  от 22.07.2003 №19-ЗС «О регулировании земельных отношений в Ростовской области», направленные на поддержание многодетных семей, устанавливая их право на однократное бесплатное приобретение в собственность земельных участков для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства. Вместе с тем к Уполномоченному систематически поступают обращения граждан по вопросу реализации указанной правовой нормы. Анализ подобных обращений показывает две проблемы.

Первая заключается в том, что местный орган исполнительной власти должен подробно разъяснять гражданам фактические обстоятельства, складывающиеся в процессе реализации льгот, мотивировать невозможность реализации той либо иной льготы, предложить иной механизм для улучшения жилищных условий и т.п.

Вторая проблема связана с тем, что причиной такого положения является недостаточность земель, привлекаемых в муниципалитетах для этих целей, не обеспеченность их объектами инженерной инфраструктуры.

По мнению Уполномоченного, помимо создания всех условий для благоприятного проживания многодетных семей на предоставляемых землях, реализация льготного права многодетных семей без льготного кредитования, предусмотренного конкретно для строительства жилых домов, невозможна.

3)  В связи с ожиданием молодыми семьями социальных выплат на приобретение (строительство) жилья в течение нескольких лет и достижения предельного возраста за период ожидания Уполномоченным предлагается внести изменение в постановление Правительства Ростовской области от 27.02.2014 №135 с учетом положения пп.3 ст.2 Областного закона от 25.12.2014 №309-ЗС «О государственной молодежной политике в Ростовской области», в силу которого учитывать обстоятельство ожидания в очереди на получение субсидии и подачу заявки до достижения предельного возраста супругами в молодой семье.

4) Принимая во внимание наличие в Земельном кодексе требований об определенном платном механизме предоставления земельных участков, а также то, что специальный закон  — Федеральный закон от 24.11.1995 №181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» не содержит конкретизации формы предоставления земельных участков (платно либо бесплатно), представляется целесообразным уточнить ст.17 указанного закона в части определения формы предоставления земельных участков, дабы исключить ее иное толкование.

Руководствуясь п.18 Постановления Правительства РФ от 27.07.1996 №901 «О предоставлении льгот инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, по обеспечению их жилыми помещениями, оплате жилья и коммунальных услуг», возможно, также предусмотреть дополнительные льготы для таких семей на областном уровне.

5) В части совершенствования механизма жилищного обеспечения детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей Уполномоченный предлагает:

– министерству общего и профессионального образования Ростовской области, как координатору, систематически осуществлять мониторинг ситуации по сохранности жилищного имущества детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из их числа, обучающихся в организациях профессионального образования;

– главам муниципальных образований усилить поиск возможности обеспечения временным жильем и регистрацией по месту пребывания (жительства) лиц из числа детей, оставшихся без попечения родителей, в период постинтернатного сопровождения, активизировать меры по обеспечению надлежащего состояния жилых помещений, находящихся в пользовании детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей и лиц из их числа.

Указанные предложения нашли подтверждение в тезисах участников конференции и серии статей, которые будут опубликованы в журнале Северо-Кавказский юридический вестник, а также в тематическом сборнике конференции.

Источник: http://zakon.ru/

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Право собственности | Britannica

Право собственности , принципы, политика и правила, в соответствии с которыми должны разрешаться споры по поводу собственности и по которым могут быть структурированы сделки с недвижимостью. Что отличает право собственности от других видов права, так это то, что право собственности регулирует отношения между членами общества в отношении «вещей». Вещи могут быть материальными, такими как земля, фабрика или бриллиантовое кольцо, или они могут быть нематериальными, например, акции и облигации или банковский счет.Таким образом, право собственности имеет дело с распределением, использованием и передачей богатства и объектов богатства. Таким образом, он отражает экономику общества, в котором находится. Поскольку оно касается контроля и передачи богатства между супругами и поколениями, право собственности также отражает семейную структуру общества, в котором оно находится. Наконец, поскольку оно касается таких фундаментальных вопросов, как экономика и структура семьи, право собственности также отражает политику общества, в котором оно существует.

В этой статье описаны основные системы права собственности, которые существовали исторически и существуют сегодня. Основное внимание уделяется двум основным западным системам права, которые стали доминирующими в промышленно развитом мире: англо-американской системе, производной от английского общего права, и системе гражданского права, которая была разработана на европейском континенте на основе римского права. В статье также будет проведено сравнение англо-американского права собственности с его аналогами в различных гражданских законах (т.е., право, основанное на римском праве, а не на английском общем праве) стран, включая Германию и современный Китай. Особое внимание будет уделено нормам права собственности в странах, которые из-за своей социалистической политической системы не признавали частную собственность на собственность. В качестве основных примеров будут использованы Россия и Румыния.

Определение и основные темы

Задача определения

Собственность часто определяют как права человека на вещь.Трудности с этим определением давно беспокоят теоретиков права.

Та же проблема определения возникает и в незападных обществах. В России, например, слово собственности ( собственности ) может иметь различные значения. В некоторых случаях он используется как эквивалент вещей, вещей или недвижимости. Он также используется для обозначения права собственности. В современной России термин собственность наиболее точно понимается как экономические отношения между владельцем вещи и всеми другими лицами по отношению к этой вещи.

Получите подписку Britannica Premium и получите доступ к эксклюзивному контенту. Подпишитесь сейчас

Право собственности лучше всего понимать как совокупность правовых отношений между людьми в отношении вещей. Это сумма прав и обязанностей, привилегий и запретов, полномочий и ответственности, инвалидности и иммунитетов, которые существуют в отношении вещей. Это верно как для западных, так и для незападных правовых систем. Итак, что отличает право собственности от всех других правовых отношений, так это то, что правовые отношения права собственности имеют дело с вещами.

Для целей данной статьи все материальные вещи включены в сферу права собственности, даже если конкретная правовая система отрицает классификацию «собственности» в отношении определенных видов материальных вещей. Многие, но не все, правовые системы, которые признают отдельную категорию права собственности, также включают в эту категорию некоторые нематериальные вещи, такие как акции и облигации, но не другие нематериальные вещи, такие как требования о компенсации за правонарушения (например, деликт или деликт). Используемое здесь определение права собственности включает только те нематериальные вещи, которые обсуждаемая правовая система классифицирует как собственность.Для обсуждения права собственности, относящегося к другим формам нематериальных активов, см. Закон об интеллектуальной собственности.

Это описательное определение права собственности позволяет сказать, что не существует известной правовой системы, в которой не было бы права собственности. В правовой системе может не быть категории, которая соответствует собственности в западных правовых системах, но каждая известная правовая система имеет определенный набор правил, регулирующих отношения между людьми, по крайней мере, в отношении материальных вещей.

Этимология

Описательное определение закона о собственности, принятое для этой статьи, далеки от того, что слово property означает в обычном английском использовании: «объект юридических прав», или «имущество», или «богатство» в совокупности, часто с сильным подтекстом индивидуальная собственность. Английское слово property происходит напрямую или через французское propriété от латинского proprietas , что означает «особый характер или качество вещи» и (в римских писаниях после времен Цезаря Августа) «собственность».Слово proprietas происходит от proprius , прилагательного, означающего «особенный» или «собственный», в отличие от communis , «общий», или alienus , «чужой». Таким образом, еще до того, как он стал юридическим термином, «собственность» на Западе выражает то, что отличает человека или вещь от группы или друг от друга.

Западная тенденция к агломерации

Если право собственности в описательном смысле существует во всех правовых системах, исключительное разнообразие систем собственности незападных обществ предполагает, что любая концепция собственности, кроме описательной, зависит от культуры, в которой она встречается.Даже на Западе, как показывает обсуждение английского слова property , концепция со временем значительно изменилась.

Тем не менее, одна тенденция, по-видимому, характеризует правовую концепцию собственности в описательном смысле на Западе: тенденция к объединению в одно юридическое лицо, предпочтительно то, которое в настоящее время владеет вещью, которая является объектом расследования, исключительное право владения, привилегия использования и право передавать вещь. Говоря техническим языком юридических отношений, западный закон склонен приписывать владельцу вещи следующее: (1) право владеть вещью с обязанностью всех остальных держаться подальше, (2) привилегия пользоваться вещью. без права кого-либо еще препятствовать этому использованию (в сочетании с правом владельца не допускать использования вещи другими), (3) право передавать какие-либо или все права, привилегии, полномочия и иммунитеты владельца кому-либо еще (кто на техническом языке был бы описан как ответственный за осуществление полномочий) и (4) иммунитет от изменения кем-либо тех же прав, привилегий и полномочий (так что все остальные не имеют возможности изменять их).

Гражданское право Нидерландов – Правовая система

Гражданское право Нидерландов


Ограниченные вещные права


Ограниченные вещные права – это имущественные права с реальной силой, вытекающие из право собственности на движимую или недвижимую вещь

Право собственности может возникнуть, когда новое движимое или недвижимое вещь сформирована. В законе указано, при каких обстоятельствах право права собственности на вещь возникает.Владелец является собственником независимого право собственности. Указаны полномочия, заложенные в его праве собственности. также по закону. Закон указывает, какие полномочия имеет собственник в отношении движимая или недвижимая вещь, которой он владеет, а также то, что может и не может делать в отношении этой вещи. Владелец имеет все права и полномочия по движимая или недвижимая вещь. Это эффект, который приложил закон на его право собственности на вещь.

Как обладатель права собственности собственник осуществляет все права и заставляет себя. Однако иногда владельцу нет необходимости использовать вещь сам в течение определенного периода времени, или он просто хочет использовать некоторые властей над вещью. Затем он может предоставить третьей стороне эти полномочия. на определенное время, обычно в обмен на финансовую встречу. Для достижения этого результата собственник (собственник) может передать его имущественное право (право собственности на вещь) другому лицу.Но если он не хочет навсегда потерять свою собственность (вещь) или если третьему лицу нет необходимости получать все полномочия в своей собственности право, он также может предоставить ему временное или ограниченное право использования его вещь. Тогда он остается основным владельцем вещи, но имеет терпеть то, что назначенное третье лицо использует его в определенных способом и / или на определенный период времени. Третье лицо, например, разрешено использовать дом владельца и наслаждаться всем его естественным и гражданские плоды в течение оговоренного срока.Или он имеет право использовать автомобиль или бизнес-активы владельца. По истечении согласованного период использования, полномочия, которые третья сторона могла осуществлять в течение вещь собственника перестает существовать и автоматически может быть снова использована основным владельцем.

Когда правообладатель хочет предоставить временный или ограниченное право использования третьим лицом, у него есть два варианта.

Прежде всего собственник вещи может заключить договор с третье лицо, которое хочет использовать его вещь.В этом случае обязательство возникает из этого соглашения, которое требует от владельца терпеть то, что противоположная сторона, его кредитор, обладает рядом полномочий в отношении своей вещи («открытая система обязательств»). Хозяин небольшого поля может, например, предоставить другому лицу право на его использование, известное как «Ссуда ​​в пользование». Юридически кредитор по-прежнему является владельцем поле. Заемщик имеет право использовать его определенным образом только в течение согласованный период.Поскольку заемщик получил только обязательную претензия к кредитору, а не право собственности в самой сфере, он потеряет возможность реализовать свое требование, когда кредитор передает его право собственности на поле другому лицу. Новый владелец не обязан выполнять обязательства своего законного предшественника, не даже с теми, которые так или иначе связаны с тем, что он получил право собственности.Это делает претензию заемщика менее устойчивый. Итак, важным недостатком данной конструкции является что кредитор утрачивает право пользования вещью, как только ее владелец теряет право собственности на него. Закон выбрал для этой системы потому что претензии не публикуются вне правовых отношений между кредитор и должник, в результате чего другие не могут видеть, с приобретаемой вещью связаны долги.

Чтобы избежать этой юридической силы, владелец и третье лицо также могут выбрать для другого решения, а именно, чтобы разделить некоторые из полномочий, которые заключены в праве собственности с «реальной силой». Иногда человек хочет быть уверенным, что может использовать чужую собственность (вещь) в течение фиксированного периода времени без риска потери его право пользования. Он хочет получить право пользования вещью, которая он может выступать против всех, независимо от того, кому будет принадлежать вещь впоследствии или кто может использовать это определенным образом.Такой настоящий эффект особенно желателен, когда пользователь должен вложения, которые обесцениваются, как только владелец, чью вещь он может использовать, потеряет право собственности. Прежде чем кто-то построит завод на земельном участке, доступном только по дороге, ведущей через землю соседнего участка, он хочет быть уверенным, что сможет воспользоваться этим дорога в будущее на длительный период, без риска, что соседние земля по истечении двух лет переходит в собственность того, кто не связан обязательством разрешить ему пользоваться этой дорогой.Он хочет получить право использования с реальной силой. Закон ответил на эту потребность создание, помимо права собственности, еще семи прав на недвижимость, которые могут быть разделены владельцем его права собственности с реальным эффектом. Право на недвижимость, отделенное от права собственности называется ограниченным вещным правом, потому что заложенные в нем полномочия по сравнению с полным владением вещью ограничены определенными права пользования вещью и / или на определенный срок.Полномочия такое пребывание с владельцем известно как «лишенное владение». Полное владение, со всеми его законными возможностями был сокращен до нескольких своих первоначальных прав и полномочий. Разделенные права и полномочия, захваченные в ограниченном вещном праве может осуществляться ограниченным собственником против всех, включая владельца и его правопреемников или лица, которые могут получить право пользования обремененной вещью.Конечно ограниченный собственник имеет эти права и полномочия только до тех пор, пока поскольку существует его ограниченное реальное право. Ограниченное реальное право и лишенное право собственности совместно охватывают все права и полномочия полного права собственности. Когда ограниченное реальное право заканчивается, например, конечно со временем лишенное право собственности перерастает в полную собственность, со всеми его изначальными силами и возможностями.

Из ранее упомянутой «закрытой системы» следует, что ограниченная реальная права не могут быть разделены свободно. Закон не допускает случайных раздел права собственности на все виды разного ограниченного имущества права с реальной силой действия. Это потребует большей осведомленности о других люди, которые все должны уважать и соблюдать эти права. По этой причине закон четко регулирует, в какой степени права и полномочия могут быть нарушены от права собственности с реальным эффектом.Только права, которые разделены в установленной законом форме и с необходимым содержанием признаются ограниченным вещным правом и имеют желаемое качество, которое они могут быть применены против всех, независимо от того, кому принадлежит вещь которые они прикреплены.

Согласно голландскому праву собственности собственник недвижимой вещи может от только шести различных ограниченных вещных прав его права собственности: длительная аренда, сервитут, узуфрукт, право застройки, право квартиры (все реальные права пользования) и ипотека (реальное обеспечительное право).Владелец движимой вещи может разделить только две разные ограниченные реальные права его права собственности, а именно узуфрукт (вещное право пользования) и залог (реальное обеспечительное право).

Как упоминалось ранее, ограниченные вещные права имеют реальную силу, так что они можно использовать против любого другого человека в мире. Однако это требует, чтобы эти люди были в состоянии признать, что такая ограниченная реальное право предоставляется на вещь, и если да, то какие именно ограниченные реальные право – это проблемы, его продолжительность и содержание, а также личность его владельца.Следовательно, все ограниченные вещные права на движимые или недвижимые вещи имеют быть опубликованным таким образом, чтобы другие люди могли получать знания этих юридических фактов. Без обязательной публикации ограниченный реальный право не может возникнуть и упускает из виду свое реальное действие.

Когда ограниченное реальное право отделяется от права права собственности создается новое право собственности.Поскольку это производное от предыдущего правообладателя, а именно правообладателя собственность (собственник) движимой или недвижимой вещи, рассматривается как производное приобретение.

Иногда закон допускает разделение ограниченных вещных прав с реальное действие другого ограниченного вещного права. Долгосрочный арендатор может в течение Например, предоставить банку ипотеку на длительную аренду.В основном реальное право пользования может быть обременено другим реальным правом наслаждения или с реальным обеспечительным правом. Однако это невозможно передать другое право недвижимого имущества на реальное обеспечительное право, например, ипотеку или залог.

Ограниченные вещные права, которые могут быть установлены на движимое или недвижимое имущество. здесь сначала объясняются вещи или ограниченные вещные права на такие вещи. Как будет показано ниже, юридические требования и последствия отделения ограниченное вещное право собственности – то же самое, что и соблюдаться, когда ограниченное вещное право отделяется от другого ограниченного реальное право в вещи.Следовательно, термин «недвижимое имущество» будет часто использоваться, чтобы указать, что сказанное относится к обоим ситуации.



Долгосрочная аренда (erfpacht)

Помимо права собственности, в рамках закрытой системы голландской собственности закон, семь других прав на недвижимое имущество. Самым полным из них является «Длительная аренда», которая может быть установлена ​​только на недвижимое имущество. имущество.Это дает своему собственнику – арендатору – почти те же права и полномочия, что и право собственности на недвижимую вещь, но есть определенные ограничения. Как и собственник, арендатор имеет полное использование недвижимой вещи (статьи 5:85 (1) и 5:89 DCC) и он имеет право на все его естественные и гражданские плоды (Статья 5:90 DCC). И хотя он не в состоянии отчуждать право собственности на вещь, он может передать свою длительную аренду кому-то другому и, выполнив Итак, предоставьте этому другому лицу полное пользование обремененной недвижимой вещью. в соответствии с правами и полномочиями, вытекающими из долгосрочной аренды.Тем не менее, право на передачу права аренды на длительный срок другому лицу может быть ограниченным в учредительном акте (Статья 5:91 DCC). Арендатор также имеет право установить субподряд на длительную аренду недвижимой вещи обременен его длительной арендой (статья 5:93 DCC), и он также может предоставить третьему лицу право пользования этой вещью или ее частями его по договору аренды или аренды фермы, опять же, если только акт учреждение не предусматривает иного (Статья 5:94 DCC).

Долгосрочная аренда может быть установлена ​​на определенный период времени, но это также может быть предоставлено навсегда (Статья 5:86 DCC). Это может быть прекращено арендатором по основаниям, указанным в учредительном акте (Статья 5:87 (1) DCC). С другой стороны, владелец может только расторгнуть длительная аренда, когда арендатор просрочивает платеж (статья 5:87 (2) DCC). Невозможно отступить от этого правила на недостаток арендатора, но допускается ограничение собственника права на расторжение и далее (Статья 7:87 (3) DCC).Уведомление о прекращение должно быть произведено приказом судебного пристава (статья 7:88 DCC).

Хотя длительная аренда во многом напоминает право собственности, есть существенные отличия. Собственник права собственности в принципе может свободно пользоваться своей недвижимой вещью, как ему заблагорассудится, до тех пор, пока поскольку он не вредит интересам третьих лиц, особенно его соседи, которых в целом охраняет закон.Вместе leasehold, однако, может включать в себя множество ограничений в отношении способ, которым недвижимая вещь может или не может быть использована, навязанная ему в учредительный акт лишенным собственником этой недвижимой вещи (Статья 5:89 (1) DCC). Например, владелец мог оговорить, что арендатор имеет право выпасать только максимальное количество овец на загроможденном лугу или распорядились, чтобы соответствующий бизнес помещения не могут быть использованы для тяжелых грузовиков или для производства пластика. инструменты.Такое положение имеет реальный эффект в том смысле, что оно должны соблюдаться всеми последующими арендаторами, так же как длительное владение сам должен соблюдаться всеми будущими лишенными владельцами обремененных имущество. Владелец может даже потребовать от арендатора выполнения конкретных деятельности, при условии, что они напрямую связаны с обремененными сама недвижимая вещь. Можно, например, оговорить, что земля и здания должны содержаться в надлежащем и регулярном состоянии. под страхом штрафа или что арендатор должен уничтожить все паразиты или что он должен держать водяной знак на определенном уровне и так далее.

В Нидерландах особенно муниципальные власти использовать долгосрочную аренду для оказания влияния посредством гражданского права о градостроительстве, в дополнение к публичному праву. Долгосрочная аренда обеспечить использование гражданами обремененных домов и имущества определенным образом. Потому что все последующие «владельцы» дома и фабрики вынуждены выполнять эти обязанности, длительная аренда – отличный инструмент для контроля за использованием части сообщества в течение длительного периода времени.Тем не менее обязанности долгосрочного арендатора должны иметь отношение к недвижимой имущество, обремененное длительной арендой. В случае в который муниципалитет выдал в долгосрочную аренду на участке гавани и хотел обязывать арендаторов включать различные условия социальной занятости в договорах, которые они заключали заключить со своими сотрудниками, суд постановил, что это невозможно, поскольку эти обязанности не имели достаточной связи с обремененными участками и фабрики.В лучшем случае эта обязанность может быть истолкована как договорная обязательство, но тот факт, что он был опубликован в публичных реестрах для недвижимого имущества – в составе нотариального акта об учреждении длительной аренды – не обязывают с реальным эффектом, поэтому он не мог быть применен в отношении правопреемников в праве собственности арендаторы.

Второе отличие от права собственности заключается в том, что собственник при длительной аренде обычно должна выплачиваться ежегодная компенсация (‘основание аренда ‘) собственнику недвижимого имущества (Статья 5:85 (1) DCC), иногда рядом с единовременной выплатой за приобретение в долгосрочную аренду.Владелец платит единую сумму при получении права собственности, но впоследствии не обязан получать какие-либо периодические компенсации другому лицу для использования принадлежащей ему вещи. Конечно, оба могут должны платить налоги и другие государственные сборы, но это другое иметь значение.

Третье отличие заключается в том, что длительная аренда может быть установлена ​​только за определенный период времени, чтобы он закончился один раз (Статья 5:86 DCC).В этом случае он истекает по прошествии времени. Если это произойдет, раздетые право собственника перерастает в полное право собственности. Все права и полномочия, временно находившиеся в руках арендатора, падают обратно к хозяину. Но долгая аренда также может быть предоставлена ​​на вечность. (бессрочная аренда). Тогда только другие отличия от владения поддерживать. Хотя арендатор может передать свое длительное владение другим человек, он, конечно, не может передать лишенную собственность собственнику кому-то другому.С другой стороны: пока существует длительная аренда, владелец может передать свое лишенное право собственности третьему лицу, но не полное владение, потому что новый владелец должен уважать долгосрочную аренду также. По закону это право на недвижимость, которое может быть реализовано. против всех, при условии, что это установлено правильно и опубликовано в требуемый способ. Только когда и после окончания срока аренды новый собственник восстанавливает полное право собственности на недвижимый объект.

По своему характеру длительная аренда немного похожа на аренда недвижимого имущества. Оба они предоставляют владельцу право пользования чужим недвижимым имуществом. Обязательный требование арендатора, вытекающее из договора аренды с арендодателем, это не обычная претензия. Аренда (аренда найма) влечет за собой, как это бывает, обязательное требование к арендатору (арендатору), которое, в отличие от основного правила для обязательств, постоянно прикреплены к предмету лизинга, независимо от того, кому принадлежит он (качественный долг).Так же, как и долгую аренду, это может быть принудительно против последующих владельцев сдаваемого в аренду имущества. Важно однако отличие от длительной аренды заключается в том, что арендатор может не передавать свое право свободно другому лицу, в то время как арендатор имеет право отчуждать или обременять свою долгосрочную аренду без необходимо одобрение или сотрудничество лишенного владельца, хотя определенные ограничения в отношении права передачи длительного право аренды может быть оговорено в учредительном акте (ст. 5:91 DCC).Долгая аренда – это самостоятельное право собственности на недвижимость. который как таковой принадлежит исключительно его собственнику, арендатору, который может делать с этим, как ему заблагорассудится, пока он соблюдает права другие, в том числе и лишенного хозяина. Хотя обязательно требования в целом могут быть переданы в том смысле, что кредитор может распорядиться своим требованием без необходимого согласия должника, это не относится к требованию арендатора использовать сдаваемое в аренду недвижимое имущество.Закон предполагает, что арендодатель (должник претензия по аренде) готов только сдавать в аренду свою недвижимую собственность одному конкретному арендатору (кредитору требования по аренде), потому что его личные качества проверены и одобрены. Требование арендатор использовать недвижимое имущество согласно голландским гражданским закон, столь далеко идущий для собственника недвижимой вещи, что арендатор не может передать свое право другому лицу без согласие арендодателя.Только арендодатель вправе решать который может сдавать свою собственность в аренду, хотя права существующего арендатора надежно защищены. Так что претензия арендатора действительно особенная. Правильно. Общим с правами на недвижимость является то, что они могут быть реализованы. против всех, кто владеет сданной в аренду вещью, и она отклоняется от другие требования, потому что они не подлежат свободной передаче.



Сервировка (‘erfdienstbaarheid’)

Сервитут – это имущественное право, при котором земельный участок (обслуживающий земли) обременен от имени собственника соседней земли ( доминирующей земли) и которая заставляет владельца обремененной земли терпеть что владелец соседней земли использует свою собственность в определенным образом или что владельцу соседней собственности разрешено делать что-то на своей земле, что владелец обслуживаемой земли в противном случае мог быть остановлен (Статья 5:70 (1) DCC).Хозяин соседнего – доминирующая – земля, следовательно, имеет ряд прав и полномочий быть осуществляется по отношению к чужой земле. Для этого причина того, что владелец обслуживаемой земли больше не имеет полного права собственности. Он не может, как нормальный хозяин, помешать своему соседу использовать обслуживающий или доминирующий участок в соответствии с сервитутом. К этому указывает, что его право собственности было лишено определенных прав, которые теперь принадлежат владельцу сервитута.Характерно для сервитута в том, что его собственник может отстаивать эти права не только против собственника обслуживающей земли, которая установила это ограниченное право собственности на его собственность, но против всех последующих владельцев этой земли, а также против всех собственников, которые приобрели ограниченное право собственности в которые приземляются после установления его сервитута.

Сервитут может налагать только четко определенные юридические обязанности на собственника обслуживаемая земля.Но эти обязанности не могут подразумевать обязанность что-то делать, хотя есть и исключения. Так в общем, хозяин слуги земля не может быть принуждена к осуществлению какой-либо деятельности от имени владельца доминирующая земля. Ему нужно только терпеть то, что делает его сосед, или есть то, что ему, как владельцу обслуживаемой земли, не пришлось бы принять, если бы не было сервитута, или что он, как владелец обслуживаемой земли, должен воздерживаться от действий, которые в противном случае он были допущены к исполнению ввиду его права собственности на свои собственная земля (Статья 5:71 DCC).Раздетый хозяин (это хозяин обслуживаемая земля) сохраняет, следовательно, все другие возможности использования его собственность сам. В этом смысле права и полномочия, вытекающие из сервитут гораздо менее вреден для собственника обремененной недвижимой вещи вещь (служебная земля), чем права и полномочия, предоставленные в форма долгосрочной аренды.

Учредительный акт определяет содержание сервитута и способ осуществления его прав и полномочий (Статья 5:73 (1) DCC).Если в учредительном акте не указывается конкретный Правило, содержание сервитута определяется общепринятой практикой (ст. 5:73 (1) DCC). Сервитут может включать следующие обязанности.

Во-первых, возможно, что собственник обслуживающей земли должен согласиться с тем, что владелец доминирующей земли использует слугу землю определенным образом (Статья 5:71 (1) DCC). Тогда права и полномочия владельца доминирующей земли, полученной от сервитута, будет ограничены подробными правами использования, такими как право ходить или ездить на тропинке или дороге на обслуживаемой земле (“сервитут”) право поставить стену или опорную стойку на обслуживаемом участке, право для отвода воды с господствующей земли на обслуживаемую, право размещать балкон частично за пределами участка или право иметь трубы или кабели внутри, на или над обслуживаемой землей.

Сервитут может, во-вторых, быть связан с обязанностью собственника слуги. земли, чтобы воздерживаться от совершения определенных действий, которые в противном случае он мог бы совершили на основании своего права собственности (Статья 5:71 (1) DCC). Например, собственнику обслуживаемой земли не разрешается посадить деревья в пределах десяти метров от ограждающей стены или построить строительство на его земле, которая превышает максимальную высоту двух метров.

В-третьих, сервитут может налагать обязанность на собственника обслуживаемой земли. признать, что владелец доминирующей земли использует свою собственность – доминирующая земля – ​​так, как владелец обслуживающей земли в противном случае не будет терпеть в соответствии с положениями раздела 5.4 Гражданского Кодекс («Права и обязанности владельцев соседней собственности») (Статья 5:71 (1) DCC). Владелец доминирующей земли, например, имеет право иметь окна с прямым видом на приусадебный участок (ст. 5:50 DCC) или посадить деревья на расстоянии двух метров от границы линия обслуживаемого земельного участка (Статья 5:42 DCC).

Сервитут может, наконец, означать отказ собственника от прав служебная земля, которую он иначе мог бы использовать на основании титула 5.4 Гражданского кодекса («Права и обязанности собственников соседних properties ’), например, право установить перегородку на границе между их свойствами двух метров высотой (Статья 5:49 DCC) или до разместить строительные леса на доминирующей земле, чтобы иметь возможность выполнять деятельность на обслуживаемой земле от имени своего имущества (ст. 5:56 DCC).

Как правило, собственник обслуживаемой земли не может быть принужден к выполнению акт в пользу собственника доминирующей земли. Тем не менее, акт, которым установлен сервитут, может включать в себя акцию обязанность размещать постройки, работы или заводы на обслуживаемой земле насколько далеко поскольку это необходимо для того, чтобы владелец доминирующей земли мог осуществлять права и полномочия, вытекающие из сервитута (Статья 5:71 (1) DCC).Примером этого может быть обязанность собственника обслуживаемой земли. построить мост на своей собственности, чтобы позволить владельцу доминирующей земли использовать дорогу на обслуживаемом земельном участке в соответствии с сервитутом.

Бремя, которое сервитут возлагает на обслуживаемую землю, может также состоять обязанности оказывать услуги по техническому обслуживанию в отношении обслуживающего земли или в отношении зданий, сооружений или заводов, которые полностью или частично расположен на этой земле (ст.5:71 (2) DCC). Это может быть основная обязанность сервитута; это также может быть вспомогательная обязанность. Другой деятельность, однако, не может быть принуждена к собственнику земли путем установления сервитут на его собственность.

Сервитут должен всегда осуществляться в наименее отягчающем порядке. для собственника обслуживающей земли Статья 5:74 УКК). Владелец у обслуживаемой земли, кроме того, есть возможность указать другую часть его недвижимой вещи в пользование собственником господствующей земли при условии, что это не умаляет удовольствия последнего от слуги земля (Статья 5:73 (2) DCC).

Посуда может быть установлена ​​на неограниченный срок или на ограниченный срок. Обычно они предоставляются при выплате ежегодной компенсации. («земельный сбор») и / или в качестве встречного исполнения для принятия определенные недостатки, возникшие в результате раздела земли или переделки кадастровых карт.

Сервитут имеет много общего с качественным обязательство.Это обязательство, установленное обычным соглашением, но записано в нотариальном акте, что позволяет кредитору использовать недвижимое имущество должника определенным образом и что после того, как он был опубликован в публичных реестрах для недвижимое имущество, имеет реальный эффект. Всем последующим владельцам обремененное недвижимое имущество автоматически становится – только потому, что их качества как собственника этого имущества – должника первоначального кредитор.Долг можно превратить только в качественное обязательство когда исполнение, которое должник должен выполнить, является обязанностью терпеть что кредитор определенным образом использует свое недвижимое имущество. Следовательно, содержание качественного обязательства выглядит так же, как и содержание сервитут. Но вопреки сервитуту, который всегда возлагается на земельный участок от имени соседнего земельного участка, кредитор качественного обязанность не обязательно должна быть собственником отложенного имущества и даже не собственник земли.Это сервитут без наличия доминирующей земли и с ограничением, что он не может налагать на должника обязанности осуществлять деятельность с с уважением к своей земле.


Право застройки («opstalrecht»)

Право застройки – это право на недвижимое имущество, которое дает право собственнику – застройщик – иметь или приобретать для себя здания, сооружения или насаждения внутри, на недвижимой вещи, принадлежащей кому-либо еще, или над ней (статья 5: 101 (1) DCC).Другими словами, право на застройку – это ограниченная собственность. право, которое предоставляет его владельцу полную собственность на компонент недвижимая вещь другого человека. Эта вещь может быть чужой земли, но можно установить и право застройки только на части здания на этой земле, например, на левом крыле замка. Право застройки может дополнительно служить для получения владение трубами, кабелями и трубками, находящимися ниже или выше чьих-либо земля.

Назначение права застройки – прорыв так называемого правило присоединения к собственности. По этому правилу собственник земли автоматически становится владельцем всего, что находится в или над его землей таким образом, что он прочно связан с ней. Все прилегающие к земле здания, сооружения, сооружения и растения становятся в силу закона компонент этой земли. Поскольку право собственности этой вещи охватывает все ее компоненты, независимо от того, кто построил или разместил их, человек не может владеть только частью вещи.Он может иметь обязательное требование об использовании определенного компонента против владельца недвижимая вещь, и он может приобрести право собственности в отношении недвижимую вещь целиком, но не право недвижимого имущества в части эта вещь. Право застройки теперь позволяет получить настоящую право собственности только на одну из составляющих чужой недвижимости вещь.

Права и полномочия собственника недвижимой вещи включают все дает полномочия над его компонентами, например, над зданием, работа или растение на своей земле.Насколько эти права и полномочия связаны к одному из компонентов, они могут быть отщеплены с реальным эффектом право собственности на землю путем установления права застройки. Фактически, право на застройку следует рассматривать как независимое право. права собственности, которая ограничена одним из исходных компонентов земля. Он не предоставляет своему владельцу никаких прав или полномочий в остальных частях. недвижимой вещи, как в других зданиях или заводах, прикрепленных к земле, ни в самой земле.Эти компоненты по-прежнему принадлежат собственник недвижимой вещи. Но что касается отколовшейся составляющей застройщик имеет почти те же права и полномочия, что и собственник. Оба, владелец недвижимости и лишенный владелец недвижимой вещи могут с уважать свою собственность, пользоваться всеми правами и полномочиями, которые встроены в право собственности. Потому что первоначальное право собственности всей недвижимой вещи лишено всех прав и полномочий в отношении одного из его компонентов оставшаяся часть собственности составляет лишенное владение.

Право застройки может быть независимо установлено на компоненте чужой недвижимой вещи. Однако чаще устанавливается в связи с правом использования (части) чужого недвижимая вещь, от которой в таком случае зависит ее существование (Статья 5: 101 (2) DCC). Арендатор с претензией, вытекающей из договора аренды, об использовании чьей-либо недвижимая вещь может, например, хотеть строить собственные конструкции или работает над этой вещью, пока ему разрешено ею пользоваться.А право на застройку этих конструкций гарантирует ему, что ему разрешено удалить эти работы без выплаты компенсации или возмещения ущерба владельцу вещи. Он также следит за тем, чтобы в конце срока аренды соглашение, которое он имеет по отношению к лишенному владельцу, имеющему право на компенсацию на стоимость построенных им зданий, построек и растений. на обремененную недвижимую вещь (ст. 5: 105 УПК и ст. 5:99 DCC).Поскольку право застройки является правом собственности, это право на компенсацию может быть поддержано в отношении каждого лица, владеющего недвижимую вещь по окончании договора аренды, независимо от того, как он мог получить право собственности.


Что касается прав и полномочий супербициара, различие должен быть сделан между зданиями, сооружениями и заводами, которые он владеет и оставшейся частью обремененной недвижимой вещи с его правом на застройку и все еще принадлежит лишенному владельцу.Как собственник зданий, построек и заводов застройщик может использовать и наслаждаться исключительно этими произведениями и воспринимать все их плоды. Он также может удалить эти работы или добавить к ним новые. Тем не менее, акт, которым было установлено его право на застройку, может уменьшить все эти возможности (ст. 5: 102 DCC).

Если речь идет о самостоятельном праве застройки, застройщик может свободно передавать или обременять свое право без согласия лишенных собственник (статьи 5: 104 и 5:91 DCC и статьи 3:89 и 3:84 (1) DCC).Тем не менее, акт, которым было установлено право застройки, может предоставить иное, в том смысле, что начальник не может передавать, обременять или дробить свое право без одобрения лишенного собственник (Статья 5: 104 (2) DCC). Установленное право застройки как принадлежность к другому праву пользования недвижимой вещью, может по своему характеру не могут передаваться или обременяться самостоятельно.Это всегда следует праву использования, к которому он принадлежит (Статья 3:82 DCC). На практике, однако, иногда закладывается дополнительное право на застройку. в любом случае самостоятельно (HR 7 марта 1979, Нью-Джерси 1980, 116)

Права и полномочия управляющего не ограничиваются здания, сооружения и заводы, которыми он владеет, но они также связаны к остальным частям недвижимой вещи, обремененной его право на застройку.Управляющий имеет право использовать и наслаждаться эта недвижимая вещь, хотя она еще кому-то принадлежит (раздетая владелец). Но право пользования другими составляющими обремененной недвижимой вещи вещи существуют только в той мере, в какой это необходимо, чтобы иметь возможность выполнять упражнения и пользоваться всеми правами и полномочиями, содержащимися в его праве на застройку (статья 5: 103 DCC). Он может, например, пройти по обремененной земле, чтобы чтобы получить доступ к его зданиям, сооружениям или растениям.Он может поддерживать недвижимая вещь, которая служит его ограниченному праву собственности. В застройщик с независимым правом застройщика может даже сдавать в аренду передать обремененную недвижимую вещь третьему лицу (статья 5: 104 (2) DCC и Статья 5:94 DCC) или обременять ее, а значит, и саму недвижимую вещь, с другим правом на застройку (Статья 5: 104 (2) DCC и Статья 5:93 DCC). Акт, которым установлено право застройки, может предоставить суперпользователю больше прав и полномочий в отношении использования обремененной недвижимой вещи.Конечно, если речь идет об аксессуаре. право застройки, застройщик уже имеет право использовать этой вещи на основании другого права, например договора аренды или другое ограниченное право собственности.

Когда кто-то получает независимое право на застройку существующего составной части недвижимой вещи, он обычно должен сразу заплатить сумму владелец этой вещи. Фактически, он затем выкупает право собственности на него у его.Но стороны также могут договориться о том, что надзиратель должен периодически платить. земельный сбор, например, раз в год, особенно в отношении право пользоваться частями обремененной недвижимой вещи, которые не обременен сразу правом застройки (статья 5: 101 (3) DCC). Когда арендатор недвижимого имущества приобретает принадлежность право застройки построенных им зданий и сооружений. сдаваемую недвижимую вещь сам, обычно не платит ничего за это хозяину.Он уже оплатил строительство.

Продолжительность дополнительного права на застройку зависит от продолжительности права пользования недвижимой вещью, к которой оно прикреплено. В качестве как только это другое право заканчивается, также добавочное право на поверхности перестает существовать. Продолжительность независимого права застройки составляет указано в акте, которым он был учрежден (Статья 5: 104 (2) DCC и статья 5:86 DCC).В таком случае стороны вправе определить длина самих правых поверхностей. Может быть установлено в течение определенного периода времени, но также и вечно.

Когда заканчивается право застройки, все его права и полномочия возвращаются лишенному собственнику обремененной недвижимой вещи (статья 5: 105 (1) DCC). Он восстанавливает полное право собственности на них. Закон указывает что застройщик имеет право снимать здания, сооружения и растения, которые он поместил на недвижимую вещь или которые он приобрел от своего предшественника или от лишенного владельца, если только акт об учреждении предусматривает иное (статья 5: 105 (2) УКК).Когда право надстройки закончился, надстройка к собственнику недвижимой вещи имеет право на компенсацию стоимости зданий, сооружений и растения, правильно размещенные на обремененной недвижимой вещи сам или его предшественник, или которые были переданы владельцу недвижимой вещи за ценное вознаграждение (статья 5: 105 (3) DCC и Статья 5:99 DCC).


Квартира справа (‘appartementsrecht’)

Квартирное право – это отдельная юридическая часть здания, которое подразделяется на в нескольких независимых квартирных единицах. Квартира право дает свое собственник – собственник квартиры – все права и полномочия право собственности, но тогда ограничено одной отдельной квартирой Ед. изм. Также право на квартиру следует рассматривать как способ прорваться через так называемое правило присоединения к собственности.Это правило также гласит, что владелец здания (например, кондоминиума или квартала flats) автоматически становится собственником всех его составляющих, как и все квартиры и другие объекты (холл, лифт, лестница, место для парковки), которые вместе от одного дома (одна недвижимая вещь). Само здание является объектом права собственности. Различные апартаменты являются лишь составной частью этой вещи. Они принадлежат как таковые владельцу здания, в так же, как владелец велосипеда автоматически становится владельцем колес этого велосипеда.Однако этот юридический результат не всегда возможен. Люди хотят иметь полную собственность на отдельную квартиру. в здании. Установив одно или несколько прав на квартиру, можно юридически отделить разные квартиры (компоненты) от каждой другие и из главного здания, так что они будут рассматриваться по закону как самостоятельный объект, на который может быть закреплено ограниченное право собственности. Таким образом, собственник квартиры получает право собственности на одну отдельную квартиру. квартиру, а хозяин дома сохраняет только обшарпанные собственность этого здания.Оба – хозяин квартиры и раздетый собственник здания – обладает всеми полномочиями в отношении объекта своих прав с учетом их взаимных правоотношений.

Следовательно, право на квартиру – это, по сути, доля в здании, которое был юридически разделен на разные части, которые будут использоваться как отдельные частные единицы (статья 5: 106 (4) DCC). Эта доля может включать эксклюзивные право использовать определенные части земли, принадлежащей этому зданию, поэтому что у каждого собственника квартиры есть, например, собственный сад или место для парковки.Обычно это также включает право использовать части, находящиеся в совместном владении. здания или прилегающей земли, например коридора, лифта, подъезд, бассейн, общий сад и тд. Иногда собственники квартир могут использовать оставшееся имущество разобранного хозяина для конкретных целей, например, чтобы выкинуть свой мусор.

Только разделение дома на разные квартиры осуществляется юридически, а не фактически.Владелец дома разделил все права. и полномочия его права собственности, поскольку они связаны с индивидуальной единицы и переданы конкретному собственнику квартиры. Не просто так собственник может разделить свое право собственности. Также арендатор или суперпользователь может разделить свои права и полномочия, объединив по его аренде или праву на застройки, и переливать их в разные права квартиры (статья 5: 106 (1) DCC).Раздетый собственник, арендатор и застройщик, каждый из которых имеет право собственности, относящееся к группе здания, могут даже совместно разделить свои права, чтобы установить несколько индивидуальных квартирных прав. Формальности разделения и можно найти возможности создать таким образом права на квартиру в статьях 5: 106 – 5: 116 DCC.

Закон определяет, как владельцы квартир должны вести себя взаимно и что они могут и не могут делать в своей квартире.Важно в в этом отношении внутренние договоренности (статья 5: 111 (d) DCC) содержание которых во многом определяется законом (статья 5: 112 УКК). An владелец квартиры может изменить интерьер своей квартиры, насколько это возможно. это разрешено внутренними договоренностями (Статья 5: 119 DCC). Он имеет исключительное право пользоваться собственной квартирой и имеет право ко всем его результатам (Статья 5: 120 (1) DCC). Собственник квартиры в принципе может передать право своей квартиры другому лицу и обременять ее ограниченное право собственности (статьи 5: 117 и 5: 122 УКК).Он может, например, установить на своей квартире сервитут (статья 5: 118 DCC), право аренды или право на застройку (ст. 5: 118a DCC). Если узуфрукт был установлен о праве квартиры закон регулирует правовое положение между лишили собственника квартиры и узуфрукта (статья 5: 123 УКК). В собственник квартиры может предоставить другому лицу право пользования своей квартирой и даже право аренды при условии, что арендатор соблюдает все применимые правила (Статья 5: 120 (2) (3) DCC).Акт права на квартиру были отделены, и внутренние договоренности могут ограничивать эти права и возможности в определенной степени. Где нужно собственнику квартиры одобрение или сотрудничество других владельцев квартир или Ассоциации владельцев, чтобы воспользоваться одним из вышеупомянутых прав в отношении его собственная квартира, он всегда может попросить суд о замене разрешения (Статья 5: 121 DCC).

Для прав на квартиру характерно то, что они также включают в себя долю в общей собственности, которая будет совместно использоваться несколькими владельцами квартир. Эта проблема решается путем создания Ассоциации владельцев. (Статьи 5: 124 и 5: 125 DCC). Это юридическое лицо, которое администрирует и управляет общностью имущества совладельцев и для совместных квартир (Статья 5: 126 DCC). В принципе, здесь ничего не говорится о деталях, которые предназначены для использования исключительно собственниками квартир как отдельные частные квартиры.Хорошая организация Ассоциации собственников. определено законом (статьи 5: 127 – 5: 135 DCC), в том числе соблюдение прав, вытекающих из договоров страхования связанные с общностью собственности (статьи 5: 136 и 5: 138 DCC). Более того, Закон уделяет особое внимание процессу внесения изменений в акт права на квартиру отделены и установлены (статьи 5: 139 – 5: 142 DCC), а также до прекращения разделения вверх (Статьи 5: 143 – 5: 147 DCC).В целом это подробный кусок законодательства, которое довольно легко понять.


Усуфрукт (‘vruchtgebruik’)

Узуфрукт – это право на недвижимое имущество, которое дает его собственнику: узуфруктуарий – право пользования чужим имуществом во время ограниченный период времени (статья 3: 201 DCC) и восприятие всех его плодов тем временем (статья 3: 216 УКК). Он во многом отличается от долгая аренда.Прежде всего, узуфрукт всегда заканчивается, когда первоначальный узуфруктуарий умирает, независимо от лица, которому принадлежит право узуфрукта принадлежит в данный момент и независимо от продолжительности, в течение которой право было предоставлено изначально (статьи 3: 201 и 3: 203 DCC). Во-вторых, узуфрукт может быть установлен как на недвижимое, так и на движимое имущество. вещи и даже на другие имущественные права, такие как другие ограниченные вещные права и требования, вытекающие из обязательства (статья 3: 201 DCC).Как результат, особенно целесообразно передать право использования чьего-либо целого имущество на ограниченный период времени другому лицу. Наконец, также отношения между узуфруктуарием и лишенным собственником обремененного активы отличаются от активов арендатора и владельца недвижимой вещь обременена длительной ареной.

До момента, когда основной собственник поставит задействованный активов узуфруктуарию должен быть составлен инвентарный список с описанием все активы, которые будут обременены узуфруктом (статья 3: 205 DCC).Только если основной собственник потребовал этого заранее, узуфруктуарий вынужден обеспечить выполнение обязательств, которые он должен соблюдать (Статья 3: 206 DCC).

Акт, которым устанавливается узуфрукт, поясняет, как узуфрукт может использовать обремененные активы. В принципе, он может только использовать и наслаждаться их в соответствии с их характером и назначением (статья 3: 207 (1) DCC). Ему не разрешается изменять их функции или цели без разрешения. основного собственника (статья 3: 208 (1) DCC).Но он может сдать в аренду обремененные активы, если стороны не оговорили иное при установление узуфрукта (статья 3: 217 DCC).

Если требования являются предметом узуфрукта, узуфруктуарий может потребовать исполнение от должника, а также принять и получить платежи, которые являются результатом из этих требований (статья 3: 210 УКК). Что касается денежных сумм, в том числе банковские счета, принадлежат обремененному имуществу, деньги должны быть вложены по согласованию с основным владельцем или потратить в интересах активы, подлежащие узуфрукту (статья 3: 214 УКК).Когда обремененные активы связаны друг с другом таким образом, что их можно рассматривать как группа связанных активов, возможно, что долги с сильная связь с этой группой активов попадает в сферу действия узуфруктуарий. Это, например, случай, когда узуфрукт принадлежит активам, полученным из одного и того же наследия, или активам, которые вместе оформить деловой капитал коммерческого предприятия.Как правило там будут долги и обязательства, которые напрямую связаны с наследием или коммерческое предприятие. Эти долги в этом случае принадлежат также узуфрукт. Это, однако, не означает, что они юридически закреплены к узуфрукту, в том смысле, что эти долги превратились в долги узуфруктуарий. Главный собственник остается перед своими кредиторами единственное лицо, ответственное за них. Его кредиторы не могут вернуть свое требование от имущества узуфруктуария, поскольку он не несет ответственности за эти долги основного собственника.Но они могут вернуть их со всех активов. принадлежащий их должнику, это основной собственник, в том числе его лишенное имущество, обремененное узуфруктом. Это может даже привести к продаже в порядке обращения взыскания на своих должников, лишенных права собственности, при том понимании, что лицо, купившее это право на распродаже, взыскание должно уважать все права на недвижимое имущество, включая узуфрукт, которые уже были установлены на проданной вещи.Когда долги основного собственник связан вышеупомянутым образом с объектом имущества до узуфрукта, главный собственник может потребовать, чтобы узуфрукт удовлетворял эти долги в его пользу из обремененного имущества. Что касается основной собственник погасил такие долги за счет собственных средств, поэтому от имущества, которое не было обременено каким-либо узуфруктом, он может потребовать что узуфруктуарий предоставляет ему эквивалентную стоимость из активов обременен узуфруктом.Где долг, относящийся к группе подключения активы, удовлетворенные узуфруктуарием за счет собственных средств, не принадлежащий к обремененному имуществу лишенного собственника, основной владелец должен возместить этот платеж узуфруктуарию, но только по конец узуфрукта (статья 3: 222 DCC).

Узуфруктуарий должен заботиться об обремененных активах и управлять ими. должным образом (Статья 3: 207 (2) (3) DCC).Он должен оформить страховку полис в отношении обремененного имущества в пользу основного собственника (ст. 3: 209 DCC). Обычный ремонт должен производиться узуфруктуарием. Экстраординарный ремонт может производиться им за свой счет, но он не обязан это сделать. Хотя узуфруктуарий обязан информировать основному собственнику необходимости проведения внепланового ремонта, главному собственнику собственник не обязан оказывать какие-либо услуги по ремонту само имущество (Статья 3: 220 (1) DCC).Конечно, он может захотеть делать такой ремонт, чтобы сохранить и сохранить свое имущество. En исключение к этому правилу применяется, когда основной собственник остается частично правомочным на плоды обремененных активов. Затем он должен участвовать в расходы на ремонт, произведенный узуфруктуарием (статья 3: 220 (2) DCC). Если узуфруктуарий серьезно не справляется с управлением обремененными активами, суд может по требованию основного собственника предоставить администрации этих активов основному собственнику или передать узуфрукт в доверительное управление управление имуществом законного администратора (статья 3: 221 УКК).

После окончания узуфрукта узуфруктуарий или его правопреемник вынужден передать обремененное имущество в распоряжение основного собственник (статья 3: 225 DCC). Однако узуфруктуарий имеет право убрать корректировки и добавки, которые он внес в обремененное имущество сам, при условии, что имущество будет восстановлено в исходное состояние (Статья 3: 208 (2) DCC). Ему нужно только вернуть активы, которые он изначально получил или может считаться пришедшим вместо этих ресурсы.

Узуфруктуарию разрешается распоряжаться только одним или несколькими обремененными активов или обременять их ограниченным правом собственности, если основной собственник дал ему разрешение сделать это, за исключением обремененных активов, своим природа и в связи с характером узуфрукта, имеет цель быть отчужденным, или если узуфруктуарий не получил право распоряжение в момент установления узуфрукта (статья 3: 212 DCC).Если узуфруктуарий правомерно передал обремененные один или несколько активов, подлежащих узуфрукту, любое полученное встречное исполнение им в результате, должен немедленно принадлежать основному собственнику, хотя он также будет обременен тем же узуфруктом на тех же условиях до истечения срока узуфрукта (статья 3: 213 DCC).

Возможно, что узуфруктуарию разрешено распоряжаться израсходовать или потребить обремененные активы полностью или частично без необходимо заменить или компенсировать их по окончании узуфрукта (статьи 3: 207 (1) и 3: 215 DCC).В этом случае главный владелец имеет право только на требовать возврата того, что осталось от его собственности в конце узуфрукт. Неизвестно, могут ли деньги, обремененные узуфруктом, по своей природе предназначены для использования или использования. Ученые разные мнения по этому поводу. Но обычно при создании Узуфрукт будет разъяснен, если деньги будут использоваться в соответствии со статьей 3: 214 DCC или что узуфруктуарий может потратить их без каких-либо необходимая оплата.

Следует отметить, что вышеупомянутые правила в значительной степени могут быть отменено при установлении узуфрукта или даже впоследствии, с обоюдное согласие собственника и узуфрукта.


Залог и ипотека («панд» и «ипотека»)

Как правило, все кредиторы должника имеют одинаковый рейтинг (‘paritas кредиторум »). Когда их должник больше не может погасить свои долги, все они получат одинаковый процент от стоимости их требование из чистой выручки (после вычета затрат на взыскание) проданных активов их должника.Но есть исключения. к этому принципу.

Прежде всего возможно, что кредитор согласился со своим должнику, что его требования будут иметь второстепенное значение по сравнению с требованиями других кредиторов. Такое соглашение действительно и имеет желаемый эффект. Этот кредитор, обычно материнская компания должника должна получать платежи только от чистая выручка, когда все остальные кредиторы удовлетворены.

Но чаще кредитор хочет получить доступ к более привилегированному положению, так что он получит платеж раньше всех других кредиторов своего должника.Голландское законодательство предоставляет им несколько возможностей.

Закон определяет, что когда кто-то держит вещь для другого человека (настоящий владелец этой вещи), он может не возвращать эту вещь если и до тех пор, пока это другое лицо все еще должно выполнять обязательство ему. Например, когда владелец отказывается оплачивать расходы на ремонт, мастер может отказать в возврате отремонтированной вещи до тех пор, пока он получил полную оплату своего обязательного требования.Это так называемое право удержание регулируется статьей 3: 290 DCC.

Поставщик движимых вещей может поставить проданный товар под залог. титула. Это значит, что он останется владельцем этих товаров даже после того, как они действительно были переданы покупателю, до тех пор, пока получена полная цена покупки (Статья 3:92 DCC). Это делает поставщик имеет право забрать товар у покупателя, если он не получить полную оплату.

Иногда сам закон указывает, что кредитор может взыскать свое требование до всех других кредиторов от поступлений от одного конкретного актива или даже из всех активов должника. Такая особая или общая привилегия возникает непосредственно из закона и не может быть оговорена кредитором (Раздел 3.10.3 DCC). Как только фактические обстоятельства будут соответствовать требованиям установленный законом, кредитор получил общую или особую привилегию что позволяет ему взыскать свое требование из чистой выручки от всех активов (общая привилегия) или определенного актива (особая привилегия) его должник.

Кредитор может также потребовать, прежде чем он вступит в обязательство с должник, к которому привлекается третье лицо, кредитор, выполнить это обязательство, если должник сам не соблюдает Это. Затем эта третья сторона заключила с кредитором договор поручительства. что позволяет кредитору, в случае необходимости, взыскать свое требование против должник из чистой выручки от собственности этого третьего лица Название 7.14 DCC).

До введения в действие нового Гражданского кодекса Нидерландов в 1992 г. принято передавать имущество исключительно в целях безопасности. Кредитор получил право собственности на движимую вещь должника на основании обязательство вернуть его ему, как только долг будет погашен. Только тогда, когда должник не исполнил свое обязательство должным образом, кредитор было разрешено сохранить приобретенную вещь и продать ее, чтобы вернуть его требование из чистой выручки от продажи.С 1992 года такой передачи нет. возможно дольше. Статья 3:84 параграфа 3 УКК гласит, что юридическая действие, совершенное с намерением передать актив, просто чтобы предоставить обеспечение долга или выполнено без намерения актив в собственность (капитал) покупателя, не имеет действующего правового основания для передачи этого актива. Другими словами, такая передача является нулевой. и недействительны и не имеют предполагаемого эффекта, что приобретающая сторона получил какое-либо право собственности на актив.Не всем понравилось это отклонение от коммерческой практики. Все равно статья 3:84 абзац 3 DCC были приняты. Впоследствии голландский законодатель отказался от этого правило в том, что касается иностранных трастов, которые должны быть признаны в соответствии с Гаагской трастовой конвенцией (статья 4 Закона о конфликте правовых норм для трастов), в то время как Верховный суд Нидерландов санкционировал «операции репо» между крупными финансовыми учреждениями и статьей 7:15 DCC была зарегистрирована тем временем в Гражданском кодексе Нидерландов, под влиянием европейского права, в каком соглашении о финансовом обеспечении передать обеспечение в качестве обеспечения обязательства явно признаны сторонами в финансовой Мир.

Тем не менее, статья 3:84 параграф 3 УКК остается в силе в отношении ко всем остальным ситуациям. Это означает, что кредитор, желающий получить реальное обеспечение его претензии, по-прежнему имеет только две возможности в соответствии с голландским гражданский закон. Он может предусмотреть ипотеку зарегистрированного имущества (недвижимого имущества). имущества и зарегистрированных судов и самолетов) или залог движимого имущества, обязательное требование или права интеллектуальной собственности.Залог и ипотека оба являются ограниченными вещными правами, предназначенными для обеспечения защиты от имущество, подлежащее залогу или ипотеке. Они предоставляют своему владельцу (залогодержатель и залогодержатель) право продавать заложенное или заложенное имущество (Статья 3: 284 и 3: 268 DCC) и взыскать свои требования из сети выручка от продажи раньше всех остальных кредиторов. И залог, и ипотека включать дополнительное право залога по всем претензиям о компенсации, связанной с к заложенному или ипотечному активу, включая требования в связи с амортизацией того актива, который заменяет заложенное или заложенное имущество сам.Такое законное право залога имеет приоритет перед другими установленными залогами. по этим искам (статья 3: 229 УКК).

Залогодержатель и залогодержатель имеют право продать только заложенное или заложенный актив, когда долг, по которому служит залог или ипотека как безопасность, не устраивает. Однако в этом случае они не нуждаются в разрешение суда приступить к продаже путем обращения взыскания на обремененные ресурсы.Это право заложено в самом залоге или ипотеке.

Залогодержатель и залогодержатель не вправе осуществлять процедуру продажи заложенного или заложенный актив. Заложенная движимая вещь должна быть продана публичный аукцион под надзором судебного пристава-исполнителя. Когда залог передан однако по обязательному требованию залогодержатель может немедленно взыскать исполнения должником по этому требованию. В случае ипотеки Продажа путем обращения взыскания должна быть произведена публично перед нотариусом.В исключительных случаях, когда есть реальная возможность добиться более высокого возврат, заложенный актив может быть продан путем частной продажи при условии, что суд дает на это свое разрешение.

Залогодержателю и залогодержателю никогда не разрешается хранить сами обремененные активы. Любое условие, позволяющее им присвоение заложенного или заложенного имущества ничтожно (ст. 3: 235 DCC).Но потом, когда должник не выполняет свои обязательства, должник и залогодержатель или залогодержатель могут согласиться передать обремененное актив залогодержателю или залогодержателю как способ погашения долга.

Залог и ипотека могут быть установлены в качестве обеспечения будущего требования, при условии, что это утверждение уже достаточно определимо в то время (Статья 3: 231 DCC). Итак, требование, обеспеченное залогом или ипотекой еще не должен существовать в тот момент, когда эти настоящие права установлены.Как только он появится, он автоматически быть обеспеченным также уже обеспеченным залогом или ипотекой. Другой вопрос можно ли обременять еще не существующий актив залог или ипотека (в качестве обеспечения существующего или будущего требования)? Залог действительно может быть установлен на будущие движимые вещи и будущее претензии. Как только эти активы появляются, они немедленно доступны для обращения.Но установить ипотека на недвижимую вещь, которая еще не появилась в будущее (статья 3: 236, параграф 2 DCC и статья 3:97, параграф 1 DCC).

Залог и ипотека не могут быть переданы отдельно. Они есть зависимые права (статья 3: 7 УКК), связанные с иском, по которому они служат в качестве безопасности. Когда залогодержатель или залогодержатель передает это требование кому-то другому, этот другой человек автоматически получит аксессуар залог или ипотека тоже.Таким образом, новый кредитор – это не только новый собственник. требования к первоначальному должнику, а также новому залогодержателю или залогодержатель. Это означает, что он может продать заложенный или заложенный актив. когда должник не выполняет свой долг перед ним. Когда долг, на с другой стороны, урегулирован, залог и ипотека автоматически перестают существуют, поскольку цель, для которой они были созданы, больше не соответствующие.

Обычно должник сам обременяет свои активы залогом или ипотекой в качестве обеспечения его долга.Но это может быть сделано и третьей стороной, который затем устанавливает залог или закладную на свою собственность от имени кредитора в качестве обеспечения долга должника (так называемый третий партийный залог или ипотека третьего лица). Эта третья сторона не является должником самого обеспеченного долга. Он просто принял отдельное соглашение с кредитором, что его имущество может быть продано в принудительном порядке, если должник не выполняет обязательство, по которому залог или ипотека служит безопасностью.


Публикация и переход ограниченных вещных прав

Все ограниченные вещные права связаны с движимой или недвижимой вещью. Благодаря своему истинному характеру они могут быть поддержаны против всех, кто встречает эту вещь. Держатель ограниченного вещного права (ограниченный собственник) может ожидать, что каждый уважает его права и полномочия. Третьи стороны по этой причине должен быть в состоянии увидеть, является ли такое ограниченное реальное право установленный на вещи, и если да, то какое ограниченное реальное право это имеет дело и кому он принадлежит.Поэтому закон требует, чтобы создание ограниченного вещного права публикуется таким образом, что каждый имеет возможность узнать о его существовании. Формальности, обязательно для установления ограниченного вещного права, укажите, что это право записывается в определенной форме и публикуется постоянно, чтобы все способен распознать это. Это говорит само за себя, что закон выбрал для той же системы, что и для публикации права собственности, потому что ограниченное реальное право является отделенной частью этого основного права в бэр.Создание ограниченного вещного права можно рассматривать как (временное) передача другому лицу части прав и полномочий собственника движимой или недвижимой вещи. Формальности, которые необходимо соблюдать при установлении ограниченного вещного права соответствуют, таким образом, полностью с формальностями, которые применяются к передаче права собственности на движимое имущество или недвижимые вещи.

Установление ограниченного вещного права на недвижимую вещь, такие как узуфрукт, длительная аренда, сервитут, право застройки, квартира право или ипотека на землю или дом, происходит путем оформления нотариального передаточный акт с последующей его регистрацией в публичном реестре для зарегистрированная недвижимость.Итак, когда кто-то хочет знать, земля или дом обременен ограниченным вещным правом, он может обращаться к этому публичному реестру чтобы изучить это. Только после регистрации ограниченного вещного права, он появился. При обращении к публичным регистрам кто-либо можно увидеть, кому принадлежит эта недвижимая вещь и обременена ли она одно или несколько ограниченных реальных прав. Публичные реестры также показывают, что установлен вид ограниченного вещного права, наименование и адрес его собственник и срок его действия.

На движимую вещь могут быть закреплены только два ограниченных вещных права: залог и узуфрукт. Установление ограниченного вещного права на движимую вещь (например, узуфрукт или залог машины или товаров на складе), осуществляется путем передачи движимой вещи ограниченному собственнику (узуфруктуарию, залогодержатель), чтобы иметь возможность держать его под контролем. К осуществляя фактическую власть над движимой вещью, он постоянно публиковал его право на недвижимое имущество.Кто угодно может предположить, что у него есть недвижимость. прямо в движимой вещи.

Собственник, сдавший движимую вещь в узуфруктуарий залогодержателя, сделал это только для установления узуфрукта или залога, а не для передачи его собственность. Между собственником и ограниченным собственником движимого имущества ясно, что передачи не было, но что ограниченный собственник имеет право использовать только те полномочия, которые заложены в предоставленном узуфрукте залога.Итак, когда владелец часов хочет обременять его залогом от имени ростовщика, обычно для того, чтобы чтобы получить ссуду, он должен оставить часы в ломбарде. Но ломбард так и не стал владельцем часов. Он знает, что он не разрешено использовать его самому или продать другому лицу. Часы по-прежнему принадлежит тому, кто его подарил. Только когда этот человек не погашать ссуду, ломбард имеет право продать часы на публичных торгах. продажа с аукциона.Естественно, не исключено, что ростовщик не придерживайтесь встречи с владельцем часов. Потому что он на самом деле держит часы в руках, он может выставить себя наружу мир как владелец часов. Третьи лица могут предположить, что залогодатель владеет часами и, следовательно, имеет право распорядиться ими. Третья сторона кто добросовестно получил часы от ломбарда, защищен в соответствии с законом.Закон гласит, что он, потому что не мог знать, что ростовщик на самом деле не был владельцем часов, получил право собственности на них. Лицо, отдавшее часы ростовщику, утратило право право собственности. Конечно, он может подать в суд на ростовщика и потребовать возмещения убытков, потому что ломбард не выполнил залоговое соглашение.

Однако залог может быть установлен и только нотариальным актом. или зарегистрированный частный договор между залогодателем и залогодержателем, без фактическая передача движимой вещи последнему («непосессорное залог’).Затем залогодатель хранит обремененный актив в своем фактическом власть. Он может использовать его, даже если он обременен залогом. В таком событие, наличие залога не видно другим людям. Они все еще могут предположить, что залогодатель, который фактически держит заложенный актив под контролем, является владельцем и имеет право распоряжаться им. Поэтому, когда залогодатель передает этот актив третьей стороне (в обмен на ценное противодействие), эта третья сторона защищена законом потому что он добросовестно приобрел движимую вещь.Залогодержатель, который не смог должным образом опубликовать свое ограниченное вещное право, потерял залог и вместе с тем его настоящая безопасность. Он больше не может продать актив, который теперь принадлежит третьей стороне, чтобы восстановить свои требования к должнику. Однако залогодержатель может всегда конвертировать свой непосессорный залог в полный залог, взяв под контроль заложенный актив. Это означает, что залогодержатель с непосессорным залогом, который опасается, что должник, несмотря на из-за того, что ему это не разрешено, скоро может передать залог актив для кого-то другого, должен быстро взять этот актив в свою власть.

Собственник ограниченного права на недвижимое имущество может передать свое право другому лицу, если иное не предусмотрено в установление этого ограниченного права собственности. Арендатор может в течение Например, продать и передать свое долгосрочное право аренды третьему лицу, которое как затем возьмет на себя всю свою позицию арендатора в соответствии с существующими длительная аренда. Передача ограниченного вещного права подлежит те же юридические требования и формальности, что и создание такого Правильно.Это означает, что передача права собственности на долгосрочную аренду осуществлена. посредством нотариального акта передачи, составленного между старым и нового арендатора с последующей публичной регистрацией этого договора реестры зарегистрированной собственности. После этой регистрации все возможность увидеть, что это ограниченное реальное право приобрел кто-то другой. В узуфруктуарий инвентаря может передать свое ограниченное вещное право фактически передача обремененных движимых вещей новому узуфруктуарию.

Не все ограниченные вещные права могут быть переданы независимо. An сервитут прилагается к праву собственности на господствующую землю. Владелец доминирующей земли не может отчуждать свой сервитут отдельно. И когда он передает господствующую землю другому человеку, этот другой человек также автоматически получит сервитут на обслуживающего земля.Право собственности на господствующий земельный участок и сервитут на обслуживающей земле неразрывно связаны друг с другом. В то же самое касается ипотеки и залога. Они постоянно прикреплены к иску, по которому они служат обеспечением. Кредитор этого требование (залогодержатель, залогодержатель) не может передать свой залог или ипотеку отдельно кому-то еще. Но когда он отчуждает свое требование другому кредитору, это новый владелец этого требования в силу закона также приобретет залог и прилагаемая к нему ипотека.



Ограниченные вещные права, обремененные другим ограниченным реальное право

Ограниченное вещное право всегда вытекает из права собственности на движимое имущество. или недвижимая вещь. Владелец вещи предоставил часть своих прав. и полномочия с реальным эффектом для кого-то другого, ограниченного собственника. В выделение ограниченных прав на недвижимое имущество само по себе образует отдельную собственность Правильно.Ограниченный собственник может передать его другому лицу, если только что-то еще было предусмотрено при установлении его ограниченного право собственности или если его право не образует зависимое право, которое не может отчуждаться отдельно от права собственности, на которую нерушимо прикрепил. Сервитут, залог и ипотека в этом смысле зависят от права, которые не могут быть отчуждены по отдельности.

Собственник с ограниченной ответственностью, имеющий право передать (отчуждать) свою ограниченную собственность. вещное право независимо от другого лица, также может его обременять с другим ограниченным вещным правом, но только в той мере, в какой закон предусматривает это возможность.Закон определяет, что узуфрукт, ипотека или залог могут устанавливаться на другом ограниченном вещном праве. Это означает, например, что арендатор может обременять свое длительное владение узуфруктом или ипотека, или что узуфруктуарий движимой вещи может взять залог о его узуфрукте. В отношении обременение длительной аренды, права застройки и права квартиры. Арендатор может обременять недвижимую вещь, обремененную собственное долгосрочное владение с субарендой (Статья 5:93 DCC).Надсмотрщик может обременять недвижимую вещь, на которую распространяется его право владения учрежден, с длительным сроком аренды (статья 5: 104 в связи со статьей 5:93 DCC). А собственнику квартиры разрешено обременять собственное личное квартира с сервитутом, длительной ареной или правом застройки (статьи 5: 118 и 5: 118a DCC). Ограниченные вещные права, которые были отделены от другое ограниченное реальное право никогда не может существовать дольше, чем основное право из которого они были взяты.Когда приходит основное ограниченное реальное право до конца все ограниченные вещные права, установленные на нем, перестанут существовать также.

Законные требования и формальности для обременения ограниченного вещного права с другим ограниченным вещным правом снова такие же, как и для передачи и само установление обремененного права. Итак, когда арендатор хочет обременять свою долгую аренду ипотекой, он и залогодержатель должен пойти к нотариусу и попросить его составить нотариальный акт об учреждении ипотеки.Как только этот документ будет зарегистрирован в публичных реестрах для зарегистрированной собственности любой имеет возможность обнаружить, что недвижимая вещь (например, земельный участок) обременена длительной арендой, которая ограничивала вещное право само по себе обременено ипотекой.


конец

Соглашения, условия и ограничения | Фонд гарантии правового титула адвокатов, Inc.

ОБЯЗАТЕЛЬСТВА, УСЛОВИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ
Кимберли М. Рид, старший юрист ATG

Соглашения, условия и ограничения (CCR) – это частные правила между сторонами в отношении использования и улучшения недвижимого имущества. Завет – это формулировка в перевозке или другом договоре, свидетельствующая о соглашении совершить или воздержаться от совершения определенного действия. Соглашения либо носят личный характер, ограничивая только сторону, которая подписывает соглашение, либо они «управляют землей», перекладывая бремя на последующих владельцев собственности.Ограничение – это просто ограничение на использование земли. С другой стороны, условие передачи – это квалификация конкретного предоставленного имущества. Он служит требованием передачи и может быть условием, предшествующим или последующим за конкретным действием. Условия, ограничивающие свободное использование собственности, не одобряются законом. Поэтому язык сторон должен четко указывать на желание его создать. Можно использовать практически любые ограничения, не являющиеся незаконными, например, расовые ограничения или оскорбляющие общественную политику.Любые сомнения или неясности всегда разрешаются в пользу свободного и неограниченного пользования имуществом. Каждый CCR несет в себе бремя и пользу. Определенным образом ограниченная земля – ​​это обремененный земельный участок. Любой другой земельный участок, на который распространяется ограничение, по сути, пожинает плоды CCR.

Создание CCR

CCR появляются в разных местах. Чаще всего они прямо записаны в актах, договорах аренды и других транспортных документах.CCR также можно создать вне транспортного средства. Стороны могут быть связаны контрактом или соглашением, не предусматривающим передачу прав или имущества. Наконец, CCR могут быть созданы косвенно, например, когда необходимо реализовать намерение сторон в сделке или каком-либо другом документе. Закон не поддерживает подразумеваемые заветы или условия; следовательно, формулировка, якобы являющаяся основанием для ограничения, должна явно подразумевать ограничение. Обычно, если существует явный завет в отношении того же предмета предполагаемого подразумеваемого завета, явный завет имеет преимущественную силу, и подразумевается, что это не допускается.Самый распространенный вид творения подразумевается с общим планом. В этой ситуации для всего участка земли принимается единый план, который должен применяться по мере разделения участков. Например:

Застройщик делит участок земли на участки и передает участки отдельным покупателям с соблюдением определенных ограничительных условий. В документе А не упоминаются ограничительные условия. A начинает улучшать свою собственность, которая не соответствует ограничениям, прямо связывающим его соседей.Соседи, вероятно, преуспеют в том, чтобы запретить А завершить его несоответствующее улучшение на основе подразумеваемого ограничительного соглашения.

Крюгер против Оберто , 309 Ill App 3d 358, 724 NE2d 21, 243 Ill Dec 712 (2-й день 1999 г.). Некоторые суды рассматривают их как сервитуты или интересы в земле, а не как контракты.

Поскольку CCR включает долю в земле, он подпадает под Статут о мошенничестве и, как правило, должен быть оформлен в письменной форме, чтобы иметь исковую силу.Кроме того, чтобы связать собственника собственности, он или она должны иметь уведомление о CCR или иметь некоторое представление о нем. Помимо этого, не требуется никаких конкретных формулировок для создания завета, условия или ограничения, если используемый язык ясно свидетельствует об ограничении, которое стороны намереваются установить.

Условия

Для создания условного имущества часто используются слова «при условии», «при условии, что» или «при явном условии, что». Если этих фраз нет в сообщении, язык должен иллюстрировать явное намерение передать имущество, ограниченное условием и последующим средством правовой защиты.

«Условие прецедента» – это условие, которое должно быть выполнено до того, как договорное обязательство станет обязательным для сторон. Если условие не выполняется, договор не вступает в силу, и все обязательства по договору прекращаются. Примером прецедента условий является договор купли-продажи, в котором O передает Blueacre к A при условии успешной покупки A Redacre у B . Если покупка Redacre не будет завершена, то передача Blueacre не состоится.Закон не поддерживает прецедентные условия, и намерение сторон создать его во время разработки должно быть ясным и недвусмысленным.

«Последующее условие» – это ограничение, которое должно соблюдаться после транспортировки. Если условие нарушается, владелец собственности потенциально теряет свою долю в земле через право повторного въезда. Например:

O передал земельный участок A . Закон специально ограничивал использование A только для одной семьи в жилых целях в течение 39 лет; на участке должен быть построен только один жилой дом; и все налоги на недвижимость должны быть уплачены своевременно.В акте указывалось, что если какое-либо из этих условий не будет выполнено, O или его преемники могут вернуть собственность.

Дрейсон против Вольфа , 277 Ill App 3d 975, 661 NE2d 486, 214 Ill декабрь 632 (1-й день 1996 г.). Суд истолковал этот документ как действительную передачу при соблюдении следующего условия, в соответствии с которым лицо, предоставившее право, сохраняло право на повторный доступ к собственности, если условие было нарушено.

A хочет купить землю у O для строительства железной дороги. O передает Blackacre корпорации A “для того, чтобы указанная компания построила указанную дорогу.«

Penn Central Corp v Commonwealth Edison Co , 159 Ill App 3d 419, 512 NE2d 118, 111 Ill Dec 214 (3-й день 1987 г.). , суд допустит ошибку в пользу свободного отчуждения собственности. В данном случае суд пришел к выводу, что формулировка была просто выражением мотивации лица, предоставившего право, совершить передачу, а не фактическим ограничением в отношении имущества. Передача была признана плата просто абсолютная.

Заветы

Заветы обычно бывают двух форм: личные заветы и заветы, действующие с землей. Заветы, действующие с землей, также называемые «настоящими заветами», связывают обещателя, а также его или ее наследников, завещателей, правопреемников, получателей грантов и последующих получателей грантов. Использование специального языка в передаче, например, «наследники и правопреемники», часто используется, но это не обязательно. Достаточно простой договоренности сторон при соблюдении определенных условий.Завет действует с землей при следующих условиях:

  • стороны предполагали, что договор будет действовать с землей во время передачи;
  • завет «касается и касается» земли; и
  • между лицом, претендующим на пособие, и лицом, несущим бремя, существует личная связь. Идентификатор.

Для «прикосновения и беспокойства» не требуется физического контакта с землей. Скорее, завет должен касаться использования, ценности, владения или занятия землей.Считается, что ограничительные заветы почти всегда касаются земли и касаются ее. Бремя утвердительного завета может считаться так, а может и нет, в зависимости от наличия других факторов.

A и B были соседними землевладельцами, и их владения разделяла ограда. A и B заключили соглашение о разделении обслуживания ограждения: A убирает кусты и держит северную половину в хорошем состоянии, а B аналогичным образом обслуживает южную половину.Время шло, имущество переходило из рук в руки, а забор пришел в упадок. Вскоре возник спор относительно того, был ли завет поддерживать забор вместе с землей.

Matter of Estate of Wallis , 276 Ill App 3d 1053, 659 NE2d 423, 213 Ill декабрь 507 (4-й день 1995 г.). Суд постановил, что договор о сохранении ограды не распространяется на землю, потому что стороны никогда не заявляли о своем намерении, чтобы соглашение распространялось на землю. Между двумя сторонами никогда не существовало имущественного права собственности, также не существовало праводателя / грантополучателя, арендодателя / арендатора или аналогичных отношений, которые бы создавали имущественное право между сторонами.

Отсутствие одного из этих элементов или требования о письменной форме не может нарушить исковую силу. Завет может по-прежнему иметь исковую силу в отношении следующего держателя обремененного имущества, если справедливость требует такого исхода или если последующий владелец уведомлен о завете.

Если завет не касается земли, владения ею и пользования ею, он считается личным заветом. Эти ограничения связывают только договаривающиеся стороны, а не правопреемников.Приведенный выше пример завета о совместном обслуживании забора вдоль общей границы является примером личного завета. Настоящее соглашение не подлежит принудительному исполнению в отношении правопреемников.

Ограничения

Ограничение – это ограничение на использование земельного участка. Как правило, термины «ограничительный договор» и «ограничение» используются как синонимы. Примером ограничения является «все участки и жилые единицы в собственности должны использоваться только для односемейных жилищ.«Застройщики используют ограничения при подразделении земли, стремясь обеспечить единообразие в отношении характера, размера, использования и типа улучшений, которые будут построены на каждом отдельном участке. Это обычно называется ограничениями общего плана и излагается на платформе

CCR и генеральные планы

Часто возникает вопрос, существует ли вообще генплан в подразделении.В штате Иллинойс, чтобы принять это решение, суд рассмотрит, верны ли следующие положения: (1) ограничения включены во все дела в отношении подразделения; (2) ограничения ранее были нарушены; (3) накладываемые бремена в целом равны и служат для взаимной выгоды и выгоды всех владельцев лотов; и (4) уведомление об ограничениях размещается на зарегистрированной площадке подразделения. Крюгер против Оберто . Ограничения, являющиеся частью общего плана, не подлежат исполнению в отношении владельца, который не несет ответственности за фактическое или конструктивное уведомление об этих ограничениях.

В Индиане генеральный план или общая схема улучшений со стороны лица, предоставляющего право, часто считается отрицательным справедливым сервитутом для каждого земельного участка. Продажа некоторых участков без этих ограничений была проведена для того, чтобы не уничтожить доказательства существования общего плана, однако намерение создать общий план и то, были ли проданы участки без этих ограничений, являются критическими факторами при определении того, был ли он создан. Макинтайр против Бейкера , 660 NE2d 348 (Ind Ct App 1996).

В Висконсине проверка заключается в том, поместил ли лицо, предоставившее общие участки, ограничительный договор в документ «с целью выполнения общего плана развития, который должен был действовать в интересах других получателей гранта.” Бубольц против округа Дейн , 464 NW2d 67, 71 (Wis App Ct 1990).

Срок действия

Срок действия личного ограничительного соглашения должен быть разумным в зависимости от предполагаемого использования земли. в инструменте или транспортном средстве должен быть указан срок действия соглашения, и если срок не установлен, суд будет подразумевать разумное ограничение. Суд также может отказать в исполнении соглашения, если срок не установлен.

Относительно соглашений которые связаны с землей, бремя потенциально длится неопределенно долго через последующих владельцев процентов.Обычно по прошествии времени стороны договариваются об ином, или обстоятельства, связанные с недвижимостью, делают ненужным или невозможным выполнение условия. Отказ от прав или согласие с предыдущими нарушениями со стороны лица, предоставившего право, также может эффективно отменить ограничение.

При определенных условиях закон штата обычно диктует срок, в течение которого может быть реализовано право на повторный въезд или возможность возврата. В Иллинойсе Закон о правах на въезд и повторный въезд ограничивает выполнение условий после 40 лет.765 ILCS 330/4. Это ограничение применяется задним числом к ​​любому последующему условию, даже если речь идет о более длительной формулировке. Точно так же закон штата Индиана ограничивает срок действия 30 годами, несмотря на то, что формулировки более продолжительны или имеет место нарушение. IC 32-1-21-2. (Действует до июня 2001 года. Этот статут был отменен и заменен IC 32-17-10-2, вступившим в силу 1 июля 2002 года.)

Положение штата Индиана, вступившее в силу 1 июля 2002 года, предусматривает, что иск за нарушение последующее условие не может быть начато после 30 июня 1994 г., если нарушение произошло до 1 июля 1993 г. или право на взыскание было создано до 1 июля 1963 г.IC 32-17-10-3 (действует с 1 июля 2002 г.). Возможность возврата или право возврата – это будущий интерес. В Висконсине будущие интересы аннулируются, если они приостанавливают свободное отчуждение собственности на срок, превышающий допустимый период «жизни в существе» плюс 30 лет. Wi St 700.16 (1) (а).

Обеспечение принудительного исполнения

Стороны могут иметь намерение в интересах не бежать с землей. Это означает, что выигравшая сторона, которая фактически заключает договор с поручителем, является единственной, кто может обеспечить исполнение бремени.Последующие владельцы не могут обеспечить его соблюдение, хотя оно может быть применено к последующим получателям грантов в интересах обремененной стороны. Обычно и выгода, и бремя связаны с землей, поэтому это не обычная проблема. Помимо дольщиков, соседи в подразделении могут заставить другого соседа следовать CCR, потому что все они разделяют бремя и выгоду.

Средства правовой защиты, доступные в случае травмы в результате нарушения, значительно различаются в зависимости от нарушения соглашения или условия.В случае соглашения потерпевшие стороны – например, соседи в районе, на которые действуют аналогичные ограничения, – могут потребовать судебного запрета на прекращение нарушения или подать иск о возмещении денежного ущерба. Ограничительное соглашение также может быть обеспечено соблюдением принципа справедливости, или потерпевшие стороны могут потребовать декларативного судебного решения. Размер ущерба ограничивается возмещением фактических убытков, понесенных в результате нарушения. Это может включать проценты, издержки, судебные издержки и гонорары адвокатам.

Нарушение условия может привести к возврату или конфискации права собственности. Формулировка состояния определяет, какое конкретное средство защиты применяется: либо возможность возврата, либо право на повторное вхождение. Например:

O переводит Greenacre в категорию A «только для школьных целей; в противном случае – вернуться к Грантодателям».

Mahrenholz v County Bd школьных попечителей округа Лоуренс , 93 Ill App 3d 366, 417 NE2d 138, 48 Ill Dec 736 (5-й округ 1981).Это условие, наряду с средством правовой защиты от нарушения, предназначалось для создания возможности ревертера. Формулировки «до тех пор, пока» или «при условии, однако» явно создают это «легко определяемое вознаграждение» с возможностью возврата. Как только земля больше не используется для школьных целей, поместье в A немедленно автоматически прекращает свое действие, а право собственности возвращается на O .

O дела Greenacre до A при условии, что собственность будет использоваться только для школьных целей.

Это последующее условие дает право на повторный вход. Если A решает закрыть школу и открыть салон, титул не переходит автоматически к лицу, предоставившему право. Напротив, O или его наследники должны действовать физически, чтобы вступить во владение собственностью. Он может действовать неформально или добиваться принудительного въезда и задержания.

Защита, которую может предложить предполагаемый нарушитель, обычно основывается на утверждении о том, что CCR больше не действует. Если это не удается, часто используются следующие средства защиты: согласие с нарушением завета; эстоппель; отказ или предварительное освобождение от договора; бар по сроку давности; или laches .Справедливая защита laches , отказ от прав или изменение характера района обычно недоступны для нарушающей стороны, которая решила действовать, несмотря на знание завета. Ограничительные заветы не отменяют и не умаляют требований постановления о зонировании. Какое ограничение будет более строгим, будет иметь преимущественную силу. Роджерс против города Джерсивилл , 196 Ill App 3d 136, 552 NE2d 1314, 142 Ill Dec 573 (4-й день 1990 г.). Как правило, ограничительный завет не применяется, если характер района изменился настолько существенно, что противоречит цели завета. Идентификатор .

Освобождение и прекращение действия

Типичными причинами прекращения действия ограничительного соглашения являются прекращение действия ограничения, изменение характера района, слияние обремененной и получаемой собственности или какая-либо форма действий правительства например, выдающийся домен.

Либо стороны соглашения, либо правопреемники, если ограничения распространяются на землю, могут представить доказательства, пытаясь показать, что существуют основания для прекращения или неисполнения ограничения.Однако он не может быть прекращен односторонним актом. Во время заключения соглашения лицо, предоставляющее право, может оставить за собой право отменить или прекратить действие ограничений.

Заключение

CCR стали очень распространенным методом ограничения использования и улучшения недвижимого имущества. Поскольку закон поддерживает свободное использование и отчуждение собственности, любые ограничения или условия должны быть четко заявлены, чтобы считаться действительными. Тип созданного ограничения диктует типы средств правовой защиты, доступных для нарушения.Кроме того, когда со стороны соседей становится очевидным, что продолжать применять ограничение невозможно или несправедливо, часто вмешивается справедливость и освобождает землевладельца от его бремени. Наконец, договаривающиеся стороны всегда имеют право изменить свое мнение. Они могут принять решение о снятии ограничений, если это еще не сделано местным законодательством, отказом от прав или изменениями обстоятельств.

© ATG atgc0208vol26

Ограниченное определение жилой недвижимости

Относится к

Ограниченной жилой недвижимости

Жилая недвижимость означает недвижимость, улучшенную за счет жилого дома на одну-четыре семьи, используемого или занятого, или предназначенного для использования или заселения, полностью или частично, как дом или место жительства одного или нескольких лиц, но не должно относиться к (а) неулучшенной недвижимости, на которой должны быть построены такие жилища, или (б) кондоминиумам или кооперативным квартирам, или (в) собственности ассоциации домовладельцев, которая не принадлежит продавцу за вознаграждение.

Жилая недвижимость означает любую недвижимость, находящуюся в этом штате, на которой построено или предназначено для строительства жилище;

Жилая недвижимость означает недвижимость, включенную в список оценки в соответствии с Разделом 48 (2) (b) Закона о тарифах на недвижимость 2004 года в качестве жилого.

Нежилое имущество означает здание или строение или часть здания или строения, не занятые полностью или частично для проживания людей, и включает в себя прилегающие земли и помещения, а также все хозяйственные постройки, заборы или сооружения. на нем или в нем.

жилая земля означает недвижимость, улучшенную за счет жилья и зонированную для или иным образом разрешенную для использования в одной или нескольких семей.

Жилая зона означает территорию односемейных или многоквартирных домов, где бизнес может или не может вестись в таких жилищах. В зону входят районы, в которых расположены многоквартирные дома, многоэтажные жилые кварталы и районы редевелопмента. Жилая зона может включать в себя жилые помещения для временного проживания, такие как мотели и гостиницы, а также жилые районы с ограниченной офисной застройкой, но не может включать в себя объекты розничной торговли.«Жилая зона» включает больницы, дома престарелых и аналогичные учреждения.

Жилой проект означает портфель жилых систем, прямо или косвенно принадлежащих Компании, участвующей в программе.

Жилая недвижимость в аренде означает недвижимость, которая используется исключительно в качестве сдаваемой в аренду или сдаваемой внаем собственности для жилых целей. Если недвижимость представляет собой парк передвижных домов, сдаваемых в аренду, то арендуемая жилая недвижимость включает арендуемую площадь, которую арендует или арендует владелец этой арендуемой площади, но не включает передвижной дом или рекреационный автомобиль, который служит фактическим жилищем, если жилище принадлежат и заняты арендатором арендуемой площади, а не владельцем арендуемой площади.

Жилое здание означает здание, содержащее одно или несколько жилых домов.

Коммерческая недвижимость означает любой участок недвижимости в этом штате, кроме недвижимости, содержащей от одной до четырех жилых единиц. «Коммерческая недвижимость» не включает односемейные жилые единицы, такие как кондоминиумы, таунхаусы, промышленные дома или дома в подразделении, когда они продаются, сдаются в аренду или иным образом передаются на индивидуальной основе, даже если эти единицы являются часть более крупного здания или земельного участка, содержащего более четырех жилых единиц.

Жилой район Жилой район означает:

Жилой участок означает участок, содержащий жилое использование, или свободный участок, который зонирован для использования в жилых помещениях и соответствует условиям зоны для разрешенного использования в жилых помещениях.

Жилой дом или «Жилой дом» означает односемейное, занимаемое владельцем жилище, расположенное в пределах штата, которое имеет право на финансирование со стороны Управления по смыслу Закона, Правил и положений, Кодекса и связанных с ним положений.

Жилая аренда означает право аренды на отдельную жилую единицу и не включает основную аренду.

Жилая застройка означает земли, здания или сооружения, разработанные или предназначенные для жилищного использования;

НЕУЛУЧШЕННАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ означает Имущество, в котором Компания имеет долю в капитале, которая не была приобретена с целью получения арендной платы или другого операционного дохода, в которой не ведется разработка или строительство и для которой не планируется развитие или строительство, добросовестно, чтобы начать в течение одного (1) года.

Собственная недвижимость означает всю землю вместе со всеми зданиями, сооружениями, улучшениями и оборудованием, расположенными на ней, а также все сервитуты и другие права и интересы, относящиеся к ней, принадлежащие какой-либо компании Группы.

Жилой дом означает здание или строение, или часть здания или строения, которые используются в качестве дома или жилого помещения одним или несколькими лицами, которые ведут домашнее хозяйство. Это также означает передвижной дом независимо от формы собственности на землю.

Арендованное имущество означает арендуемое жилье, которое Застрахованный забронировал для проживания во время пребывания.

Собственная недвижимость означает всю землю вместе со всеми зданиями, сооружениями, приспособлениями и улучшениями, расположенными на ней, а также все сервитуты, права проезда и принадлежности, относящиеся к ней, принадлежащие Компании или любому из ее Дочерних предприятий.

Уход по месту жительства означает круглосуточное обслуживание.

Собственная недвижимость имеет значение, указанное в Разделе 3.16 (б).

Материальная недвижимость означает любое недвижимое имущество, находящееся в собственности за вознаграждение, расположенное в Соединенных Штатах, которое принадлежит какой-либо Кредитной стороне и имеет справедливую рыночную стоимость, превышающую 3 000 000 долларов США на Дату закрытия, или в отношении недвижимого имущества, приобретенного после Дата закрытия на момент приобретения, в каждом случае, по разумной добросовестной оценке Материнской компании.

Проект обновления города означает мероприятия и деятельность муниципалитета в районе обновления города по устранению и предотвращению развития или распространения трущоб и упадка, и может включать расчистку трущоб и реконструкцию в районе обновления города, или восстановление или сохранение в городской зоне обновления, или любое их сочетание или часть в соответствии с планом обновления города.Эти предприятия и виды деятельности могут включать:

Бизнес в сфере недвижимости означает жилищное строительство, жилищное строительство, девелопмент или строительство недвижимости, а также продажу домов и сопутствующие операции с недвижимостью, включая предоставление ипотечного финансирования или страхование титула.

Недвижимость означает все Договоры аренды и всю землю вместе со зданиями, сооружениями, стоянками и другими улучшениями на ней, в настоящее время или в дальнейшем принадлежащие какой-либо стороне ссуды, включая все сервитуты, права отчуждения и аналогичные права. относящиеся к нему, а также ко всем договорам аренды, найму и проживанию.

Закон о справедливом жилищном обеспечении

Закон о справедливом жилищном обеспечении

Закон о справедливом жилищном обеспечении, 42 U.S.C. 3601 и след. запрещает дискриминацию со стороны прямых поставщиков жилья, таких как арендодатели и компании по недвижимости, а также другие субъекты, такие как муниципалитеты, банки или другие кредитные учреждения и страховые компании домовладельцев, чья дискриминационная практика делает жилье недоступным для лиц по следующим причинам:

В случаях, связанных с дискриминацией при выдаче ипотечных ссуд или ссуд на улучшение жилья, Департамент может подавать иски в соответствии с Законом о справедливом жилищном обеспечении и Законом о равных возможностях кредита.Департамент рассматривает дела, свидетельствующие о наличии модели или практики дискриминации или когда отказ в правах группе лиц поднимает вопрос, имеющий общественное значение. Если сила или угроза применения силы используются для отказа в соблюдении справедливых жилищных прав или вмешательства в них, Министерство юстиции может возбудить уголовное дело. Закон о справедливых жилищных условиях также предусматривает процедуры рассмотрения индивидуальных жалоб на дискриминацию. Лица, считающие, что они стали жертвами незаконной жилищной практики, могут подать жалобу в Департамент жилищного строительства и городского развития [HUD] или подать собственный иск в федеральный суд или суд штата.Министерство юстиции возбуждает иски от имени физических лиц по направлениям от HUD.

Дискриминация в жилищных условиях по признаку расы или цвета кожи

Одна из главных целей Закона о справедливом жилищном обеспечении, когда Конгресс принял его в 1968 году, заключалась в запрещении расовой дискриминации при продаже и аренде жилья. Тем не менее, более 30 лет спустя расовая дискриминация в жилищной сфере продолжает оставаться проблемой. Большинство обычных или практических дел Министерства юстиции связаны с заявлениями о расовой дискриминации.Иногда поставщики жилья пытаются скрыть свою дискриминацию, предоставляя ложную информацию о наличии жилья, либо заявляя, что ничего не было доступно, либо направляя ищущих жилье в определенные районы по признаку расы. Лица, получившие такую ​​ложную информацию или вводящие в заблуждение, могут не знать, что они стали жертвами дискриминации. Министерство юстиции возбудило множество дел о подобной дискриминации по признаку расы или цвета кожи. Кроме того, программа Департамента справедливого жилищного тестирования направлена ​​на выявление такого рода скрытой дискриминации и привлечение виновных к ответственности.В большинстве случаев ипотечного кредитования, возбужденных Департаментом в соответствии с Законом о справедливом жилищном обеспечении и Законом о равных возможностях кредита, предполагалась дискриминация по признаку расы или цвета кожи. В некоторых делах Департамента также утверждалось, что муниципалитеты и другие органы местного самоуправления нарушали Закон о справедливом жилищном обеспечении, когда отказывали в выдаче разрешений или изменениях в зонировании жилищной застройки или относили их преимущественно к районам проживания меньшинств, поскольку предполагалось, что предполагаемые жители будут преимущественно африканцами. Американцы.

Дискриминация в жилищной сфере на основе религии

Закон о справедливых жилищных условиях запрещает дискриминацию в области жилья по признаку религии. Этот запрет распространяется на случаи явной дискриминации в отношении членов определенной религии, а также менее прямые действия, такие как постановления о зонировании, направленные на ограничение использования частных домов в качестве мест отправления культа. Количество дел, возбужденных с 1968 года по обвинению в религиозной дискриминации, невелико по сравнению с некоторыми другими запрещенными основаниями, такими как расовая или национальная принадлежность.Закон действительно содержит ограниченное исключение, которое позволяет некоммерческому жилью, эксплуатируемому религиозной организацией, резервировать такое жилье для лиц той же религии.

Дискриминация в жилищной сфере по признаку пола, включая сексуальные домогательства

Закон о справедливых жилищных условиях запрещает дискриминацию в вопросах жилья по признаку пола. В последние годы в центре внимания Департамента в этой области была борьба с сексуальными домогательствами в жилищной сфере. Женщины, особенно бедные, с ограниченными возможностями жилья, часто имеют мало возможностей, кроме как терпеть унижение и унижение сексуальных домогательств, или рискуют, что их семьи и их самих будут выселены из своих домов.Правоприменительная программа Департамента направлена ​​на домовладельцев, которые создают неприемлемую для жизни среду, требуя сексуальных услуг от арендаторов или создавая для них сексуально враждебную среду. Таким образом, мы стремимся как получить помощь арендаторам, с которыми арендодатель обошелся несправедливо из-за пола, так и сдерживать других потенциальных нарушителей, давая понять, что они не могут продолжать свое поведение, не столкнувшись с последствиями. Кроме того, ценовая дискриминация при ипотечном кредитовании также может отрицательно сказаться на женщинах, особенно женщинах из числа меньшинств.Этот вид дискриминации является незаконным как в соответствии с Законом о справедливых жилищных условиях, так и в соответствии с Законом о равных возможностях кредита.

Дискриминация в жилищной сфере по национальному признаку

Закон о справедливых жилищных условиях запрещает дискриминацию по национальному признаку. Такая дискриминация может быть основана либо на стране рождения человека, либо на месте его или ее предков. Данные переписи показывают, что испаноязычное население – это самый быстрорастущий сегмент населения нашей страны. Министерство юстиции приняло принудительные меры против муниципальных властей, которые пытались сократить или ограничить количество испаноязычных семей, которые могут проживать в своих общинах.Мы подали в суд на кредиторов в соответствии с Законом о справедливом жилищном строительстве и Законом о равных возможностях кредитования, когда они установили более строгие стандарты андеррайтинга для жилищных ссуд или предоставили ссуды на менее выгодных условиях для латиноамериканских заемщиков. Департамент также подал в суд на кредиторов за дискриминацию коренных американцев. В других районах страны наблюдается рост разнообразия групп национального происхождения в пределах своего населения. Сюда входят новые иммигранты из Юго-Восточной Азии, таких как хмонги, бывшего Советского Союза и других частей Восточной Европы.Мы приняли меры против частных домовладельцев, которые дискриминировали таких людей.

Дискриминация в жилищной сфере по семейному положению

Закон о справедливых жилищных условиях, за некоторыми исключениями, запрещает дискриминацию в области жилья в отношении семей с детьми до 18 лет. Помимо запрета прямого отказа в предоставлении жилья семьям с детьми, Закон также запрещает поставщикам жилья устанавливать какие-либо особые требования или условия в отношении арендаторов. с опекой над детьми.Например, арендодатели не могут размещать семьи с детьми в какой-либо отдельной части комплекса, налагать необоснованные ограничения на общее количество лиц, которые могут проживать в жилище, или ограничивать их доступ к рекреационным услугам, предоставляемым другим арендаторам. В большинстве случаев измененный Закон о справедливом жилищном обеспечении запрещает поставщику жилья отказывать в аренде или продаже семьям с детьми. Однако некоторые объекты могут быть обозначены как Приюты для пожилых людей (55 лет). Этот тип жилья, отвечающий стандартам, установленным в Законе о жилье для пожилых людей 1995 года, может использоваться как жилье для престарелых.Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD) опубликовал правила и дополнительные инструкции, подробно описывающие эти законодательные требования.

Дискриминация в жилищной сфере по инвалидности

Закон о справедливом жилищном обеспечении запрещает дискриминацию по признаку инвалидности при всех типах сделок с жильем. Закон определяет лиц с ограниченными возможностями как лиц с психическими или физическими недостатками, которые существенно ограничивают один или несколько основных видов жизнедеятельности. Термин «умственное или физическое нарушение» может включать такие состояния, как слепота, нарушение слуха, нарушение подвижности, ВИЧ-инфекция, умственная отсталость, алкоголизм, наркомания, хроническая усталость, нарушение обучаемости, травмы головы и психические заболевания.Термин «основная жизнедеятельность» может включать зрение, слух, ходьбу, дыхание, выполнение ручных задач, заботу о себе, обучение, речь или работу. Закон о справедливом жилищном обеспечении также защищает лиц, которые имеют записи о таком нарушении или считаются имеющими такое нарушение. Текущие пользователи незаконных контролируемых веществ, лица, осужденные за незаконное производство или распространение контролируемых веществ, сексуальные преступники и несовершеннолетние правонарушители не считаются инвалидами в соответствии с Законом о справедливом жилищном обеспечении в силу этого статуса.Закон о справедливых жилищных условиях не предоставляет никакой защиты лицам с ограниченными возможностями или без, которые представляют прямую угрозу для людей или собственности других лиц. Однако определение того, представляет ли кто-либо такую ​​прямую угрозу, должно производиться на индивидуальной основе и не может основываться на общих предположениях или предположениях о природе инвалидности. Обеспечение Отделом защиты лиц с ограниченными возможностями Закона о справедливом жилищном обеспечении сосредоточено в двух основных областях. Один из них – обеспечение того, чтобы зонирование и другие правила, касающиеся землепользования, не использовались для ограничения выбора места жительства этими людьми, включая излишнее ограничение общинных или коллективных жилищных условий, таких как групповые дома.Вторая область – это обеспечение того, чтобы вновь построенные многоквартирные дома строились в соответствии с требованиями доступности Закона о справедливом жилищном строительстве, чтобы они были доступны и могли использоваться людьми с ограниченными возможностями, и, в частности, теми, кто пользуется инвалидными колясками. Существуют и другие федеральные законы, запрещающие дискриминацию в отношении лиц с ограниченными возможностями, в том числе Закон об американцах с ограниченными возможностями, соблюдение которого обеспечивается Отделом по правам инвалидов Отдела гражданских прав.

Дискриминация в жилищной сфере по признаку инвалидности Дома группы

Некоторые люди с ограниченными возможностями могут жить вместе в коллективных жилищных условиях, часто называемых «групповыми домами».”Закон о справедливом жилищном обеспечении запрещает муниципалитетам и другим органам местного самоуправления принимать решения о зонировании или землепользовании или проводить политику землепользования, которая исключает или иным образом дискриминирует людей с ограниченными возможностями. Закон о справедливом жилищном обеспечении делает это незаконным –

  • Для использования политики или действий в области землепользования, которые менее благоприятно относятся к группам лиц с ограниченными возможностями, чем к группам лиц, не являющихся инвалидами. Примером может служить постановление, запрещающее жилье для лиц с ограниченными возможностями или определенным типом инвалидности, например психическим заболеванием, размещаться в определенном районе, в то же время разрешая другим группам лиц, не связанных родством, жить вместе в этом районе.
  • Принять меры против или отказать в разрешении на строительство дома из-за инвалидности лиц, которые живут или будут жить в нем. Примером может служить отказ в разрешении на строительство дома, потому что он предназначен для предоставления жилья лицам с умственной отсталостью.
  • Отказать в разумных приспособлениях в политике и процедурах землепользования и зонирования, где такие приспособления могут быть необходимы для предоставления лицам или группам лиц с ограниченными возможностями равных возможностей пользоваться жильем.Что представляет собой разумное приспособление, определяется в индивидуальном порядке. Не все запрашиваемые изменения правил или политик разумны. Если запрошенное изменение налагает чрезмерное финансовое или административное бремя на местное правительство или если изменение приводит к фундаментальным изменениям в схеме землепользования и зонирования местного правительства, это не является «разумным» приспособлением.
Дискриминация в жилищной сфере по признаку инвалидности – специальные возможности для нового строительства

Закон о справедливых жилищных условиях определяет дискриминацию в области жилья в отношении лиц с ограниченными возможностями, включая отказ “спроектировать и построить” определенные новые многоквартирные дома, чтобы они были доступны и могли использоваться инвалидами, особенно людьми, пользующимися инвалидными колясками.Закон требует, чтобы все вновь построенные многоквартирные дома из четырех или более единиц, предназначенные для первого заселения после 13 марта 1991 г., имели определенные особенности: доступный вход на доступном маршруте, доступные зоны общего и общественного пользования, двери, достаточно широкие для размещения инвалидные коляски, доступные маршруты в каждое жилище и через него, выключатели света, электрические розетки и термостаты в доступном месте, арматура в стенах ванной комнаты для установки поручней, а также пригодные для использования кухни и ванные комнаты, сконфигурированные так, чтобы инвалидная коляска могла маневрировать в пространстве.

Девелоперы, строители, владельцы и архитекторы, ответственные за проектирование или строительство нового многоквартирного жилья, могут нести ответственность в соответствии с Законом о справедливом жилищном обеспечении, если их здания не соответствуют этим проектным требованиям. Министерство юстиции возбудило множество принудительных действий против тех, кто этого не сделал. Большинство случаев было разрешено постановлениями о согласии, предусматривающими различные виды помощи, включая: модернизацию для приведения недоступных функций в соответствие, где это возможно, а где нет – альтернативы (денежные средства или другие строительные требования), которые будут предусматривать внесение другие жилые единицы доступны; обучение требованиям доступности для тех, кто участвует в процессе строительства; требование о том, чтобы все новые жилищные проекты соответствовали требованиям доступности, и денежная помощь пострадавшим в результате нарушений.Кроме того, Департамент стремился содействовать доступности с помощью строительных норм.

Закон о собственности замужних женщин 1848 г.

Законодательство

Автор: Сенат и Ассамблея штата Нью-Йорк

Дата: 7 апреля 1848 г.

Источник: Библиотека Конгресса. Американский проект памяти . «Законы о собственности замужних женщин» 2006 г. 〈http://memory.loc.gov/ammem/awhhtml/awlaw3/property_law.html〉 (по состоянию на 19 июня 2006 г.).

Об авторе: Законодательная власть в штате Нью-Йорк наделена двумя выборными палатами, Ассамблеей и Сенатом, на которые губернатор наложил вето. Процесс принятия законов в Нью-Йорке сегодня практически не изменился с 1848 года.

ВВЕДЕНИЕ

До принятия различных законов о собственности женщин в Соединенных Штатах в середине девятнадцатого века большинство законов касалось деловых отношений с женщинами. как с землей, так и с доходами были урегулированы в соответствии с рядом хорошо установленных принципов общего права.Самая важная доктрина, которая действовала в отношении женщин и собственности, заключалась в различии между женщиной как движимым имуществом и женщиной как отдельным лицом с самостоятельными правами владения собственностью и принятия решений.

Во многих культурах брак либо прекращал независимое существование женщины, либо передавал контроль над ее жизнью от отца к мужу; Приданое, выплачиваемое мужу при вступлении в брак – особенность брака во многих культурах – представляет собой переход имущественных прав женщины к правам собственности ее мужа.

В 1848 году права на приданое, в широком смысле определяемые как пожизненное имущество, на которое имела право каждая замужняя женщина, если ее муж умер, не оставив завещания, были единственными имущественными правами, на которые женщина в Соединенных Штатах имела право вследствие вступления в брак. . Если женщина оспаривала завещание или иным образом считала, что оно не соответствовало ее потребностям, она могла потребовать одну треть стоимости всего имущества, в котором муж имел долю на момент его смерти. Дауэр создал только пожизненное поместье; женщина не может контролировать эти активы путем продажи или по собственному завещанию.

Ограниченные права собственности женщин на момент принятия закона 1848 года в Нью-Йорке соответствовали общему правовому статусу женщин в Северной Америке и во всех других юрисдикциях, где существовали английские правовые традиции. Предполагалось, что женщины должны играть подчиненную роль в семейных делах, им не разрешалось голосовать, и они не могли покупать собственность или владеть ею.

Развитие права собственности, которое позволяло замужней женщине владеть собственностью и распоряжаться ею независимо от мужа, было длительным процессом.Первым американским законом, разрешившим женщине любой контроль над землей, был закон Коннектикута 1808 года, который позволял женщинам оставлять завещание и осуществлять переводы через свое завещание. Когда в 1848 году был принят закон штата Нью-Йорк, предшественник современного американского феминистского движения начал формироваться на северо-востоке Соединенных Штатов. Лидеры этого движения, в том числе Сьюзен Б. Энтони (1820–1906), призывали к общему продвижению прав женщин, в том числе в отношении собственности, голосования и занятости.

ПЕРВИЧНЫЙ ИСТОЧНИК

Закон об эффективной защите собственности замужних женщин.

Принято 7 апреля 1848 г.

Жители штата Нью-Йорк, представленные в Сенате и Собрании, принимают следующие постановления:

Sec. 1. Реальная и личная собственность любой женщины, которая может впоследствии выйти замуж и которой она будет владеть на момент замужества, а также ее рента и прибыль не подлежат распоряжению ее мужем и не несут ответственности по его долгам. , и будет продолжать ее единственное и отдельное имущество, как если бы она была незамужней женщиной.

п. 2. Реальное и личное имущество, а также рента и прибыль от него любой женщины, вышедшей замуж, не подлежат распоряжению ее мужем; но будет ее единственной и отдельной собственностью, как если бы она была незамужней женщиной, за исключением тех случаев, когда она могла нести ответственность по долгам своего мужа, заключенным ранее.

п. 3. Любая замужняя женщина имеет право получить в дар, передать завещание или завещание от любого лица, кроме своего мужа, и использовать ее в единоличное и отдельное пользование, как если бы она была единственной женщиной, недвижимой и личной собственностью. и ренты, выпуски и прибыль от них, и то же самое, не подлежат распоряжению ее мужем и не подлежат ответственности по его долгам.

п. 4. Все контракты, заключенные между лицами в связи с заключением брака, остаются в силе после заключения такого брака.

ЗНАЧЕНИЕ

Закон о собственности замужних женщин 1848 года является одним из важнейших законодательных актов о собственности в американской истории. Он стал образцом для законов, принятых в других штатах, которые позволяли женщинам владеть и контролировать собственность. Интересно, что хотя английское право является корнем многих американских законов, британский парламент не принимал подобный закон до 1882 года.

До принятия законодательства Нью-Йорка и последующих законодательных актов в других штатах женщины не могли предъявлять иски в отношении собственности, поскольку они не были юридическими лицами. Право владеть и контролировать собственность создает дополнительное право инициировать или защищать судебные иски в отношении собственности.

Законодательство Нью-Йорка выделило замужним женщинам место в ограничительных правилах общего права, которые были связаны с понятием брака как единой юридической единицы между мужчиной и женщиной, а также с ограниченной защитой, предоставляемой женщине посредством ее права на приданое.Первым важным аспектом закона Нью-Йорка было прямое одобрение концепции, согласно которой земля или личное имущество женщины, которые она привела в брак, остаются ее собственностью. Такое имущество было защищено от ареста или каких-либо иных действий со стороны любого кредитора ее мужа. Одно только это положение представляет собой исключение из правила, согласно которому брак создает единую экономическую единицу.

Аналогичная защита была предоставлена ​​женщинам, которые получили собственность в виде подарка или завещания во время брака. До принятия закона Нью-Йорка, если отец женщины оставил собственность замужней дочери, она перешла под контроль ее мужа.По этой причине брачность многих женщин оценивалась по тому, насколько вероятно, что они унаследуют значительную собственность от своих отцов.

Закон Нью-Йорка 1848 года был поистине плодотворным. Все другие законы о супружеской собственности, принятые в штате Нью-Йорк, в том числе те, которые регулируют имущественное планирование, разделение брака и правила, касающиеся расчета распределения имущества, приобретенного супругами во время брака, можно проследить до этого закона.

Непосредственное влияние закона, помимо его использования в качестве модели в других штатах, отражено в Законе о Хомстеде 1862 года, федеральном статуте, который регулирует порядок приобретения земли на западных территориях Соединенных Штатов.В соответствии с представлением о том, что замужние женщины могут владеть собственностью независимо, Закон о хоумстедах дает право собственности на новую землю главе семьи без каких-либо ограничений по признаку пола.

В июле 1848 года в Сенека-Фоллс, штат Нью-Йорк, состоялась первая конференция по правам женщин, которая считалась просвещенной средой. Желая еще больше продвигать права женщин, в ключевой платформе декларации конвенции отмечалось, что даже если женщина владеет землей, она платит налоги правительству, которое не позволяет ей голосовать.

Хотя к 1900 году право женщин владеть собственностью закрепилось в большинстве юрисдикций, законы в Соединенных Штатах не согласовывались. В тех областях, где английская правовая традиция уступала правовым традициям Испании или Мексики, как, например, в юго-западных приграничных штатах Калифорния, Техас и Нью-Мексико, права собственности женщин развивались несколько иначе. В этих штатах был предписан режим общности собственности, означающий, что собственность женщины находилась в совместном владении с собственностью ее мужа; таким имуществом могла управлять только жена в случае смерти мужа.Законы о собственности замужних женщин в этих юрисдикциях не приводились в соответствие с законами других американских штатов до двадцатого века.

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ РЕСУРСЫ

Книги

Дикенсон, Донна. Собственность, женщины и политика: предметы или объекты . Нью-Брансуик, штат Нью-Джерси: Rutgers University Press, 1997.

Hoff, Joan. Закон, гендер и несправедливость: правовая история женщин США . Нью-Йорк: New York University Press, 1991.

Periodicals

Chused, Richard H.«Закон о собственности замужних женщин 1800–1850». Джорджтаунский юридический журнал . 71 (1983): 1359-1425.

Веб-сайты

Университет Вирджинии . «Движение за права женщин середины века: избранные тексты». 2004 〈http://etext.lib.virginia.edu/railton/uncletom/womanmov.html〉 (по состоянию на 20 июня 2006 г.).

Основы землевладения: права частной собственности

«Лучшая инвестиция на земле – это земля». – Луис Гликман

Простая плата Землевладение дает некоторые фундаментальные права частной собственности, независимо от того, какой землей вы владеете и где вы ее владеете.Понимание ваших прав на частную собственность с самого начала, даже до того, как вы приобретете собственность, гарантирует, что вы получите максимум удовольствия от своей собственности, не нарушая права других.

Fee simple »относится к недвижимости или земле. Владелец собственности имеет полное и безотзывное право собственности на землю и любые постройки на этой земле. Он волен делать с землей все, что пожелает, в соответствии с местными постановлениями о зонировании. Плата простая и простая абсолютная – это одно и то же. Плата проста – высшая форма владения недвижимостью.”

«Права частной собственности являются одним из столпов капиталистической экономики, а также многих правовых систем и моральных философий», – говорится в статье, определяющей права собственности.

Право владения

Как только вы полностью владеете своим земельным участком и получаете титул, вы сохраняете владение и контролируете его права. Если у вас есть ипотека, то кредитор, вероятно, удерживает ваш титул на землю до тех пор, пока ссуда и проценты по ней не будут выплачены в полном объеме. До этого момента у вас будут ограниченные права владения и потенциально ограниченные права частной собственности на использование.В зависимости от того, где вы живете, и условий вашего кредитного договора, кредитор может быстро забрать недвижимость, как только вы перестанете производить платежи.

Право управления

Предполагая, что вы не живете в районе или городе, где действуют правила зонирования или другие законы, запрещающие определенные виды деятельности, вы можете участвовать в любом судебном иске на принадлежащей вам земле.

Имейте в виду, что ассоциации соседей и подобные организации часто заключают соглашения, ограничивающие определенные действия, поэтому вы должны убедиться, что ни одно из них не распространяется на вашу собственность.Заветы могут включать относительно безобидные требования, например, требовать, чтобы трава была видна с дороги. Другие условия могут ограничивать такие действия, как разведение животных, ведение бизнеса или использование химических удобрений.

Всегда внимательно читайте местные заветы и законы перед покупкой земли. Использование земельного эксперта в вашем районе – лучший способ узнать о ваших правах собственности.

Право пользования и пользования

Право на использование и пользование означает, что вы можете заниматься любой законной деятельностью на своей собственности.Слово «юридический» имеет в этом предложении большой вес. Например, владение землей не означает, что вы можете открыть там казино без государственной лицензии. Вы должны всегда соблюдать местные, государственные и федеральные законы. Фактически, Министерство юстиции может наложить арест на имущество, которое, по их мнению, было использовано для совершения преступления. Федеральный закон о конфискации позволяет государству получить право собственности даже без доказательств того, что это было связано с преступлением.

Вам также потребуется собрать информацию о любых правилах зонирования, связанных с вашей собственностью.По мнению экспертов-юристов, «правила и ограничения зонирования используются муниципалитетами для контроля и управления развитием собственности в пределах своих границ» и, следовательно, ограничения, ограничения или иного определения использования собственности.

Право предоставлять другим право пользования

Как землевладелец, вы можете предоставлять доступ к своей собственности другим людям. Фактически, для многих это один из самых прибыльных аспектов владения земельной недвижимостью. Вы можете разрешить другим доступ к земле бесплатно или можете взимать плату за доступ.Например, инвесторы могут покупать сельхозугодья, чтобы заработать деньги, сдавая их в аренду фермерам. Владельцы рекреационных земель могут взимать плату за доступ к своей собственности. Землевладельцы могут взимать плату с посетителей за доступ к агротуризму, например, за сбор фруктов, тыквенные грядки или кукурузные лабиринты.

Право на неприкосновенность частной жизни и исключение других

Никто не имеет права доступа к вашей собственности без разрешения. У вас есть право сказать другим людям, что они не могут проникнуть на вашу частную территорию.

Есть только два предостережения в отношении права на неприкосновенность частной жизни и исключение. Сотрудники правоохранительных органов могут проникнуть в вашу собственность, преследуя подозреваемого. Им не нужно прекращать погоню, чтобы получить ваше разрешение. Правоохранительные органы также могут получить доступ к вашей собственности без согласия судьи, чтобы он выдал ордер. Если у судьи есть основания полагать, что на вашей собственности совершаются незаконные действия, то офицерам требуется только один документ для расследования.

Кроме того, следует учитывать людей, которым было предоставлено законное право использовать собственность для доступа или другого использования предыдущими владельцами.

Право передачи собственности

Когда вы владеете землей, вы имеете право передавать права собственности по своему усмотрению. Вы можете подарить недвижимость родственнику или другу. Вы можете включить землю в завещание или доверие. Вы также можете передать право собственности, продав кому-нибудь недвижимость.

Право пользования имуществом в залог

Ваша земля имеет стоимость, которую вы можете использовать в качестве залога при использовании ипотечного кредита для покупки другой собственности.Залог может помочь вам получить ипотечный или иной заем, и вы можете получить более низкую процентную ставку, потому что ваша земля компенсирует некоторые риски кредитора. Имейте в виду, что невыплата ипотеки может означать потерю прав на вашу собственность.

Air Rights

По большей части вы владеете правом использовать воздушное пространство над вашей землей. Однако есть ограничения на ваши права на использование воздуха. Вы потенциально можете построить на своем участке небоскреб, если это не мешает другим владельцам пользоваться своей землей и не нарушает какие-либо законы о зонировании, упомянутые выше.

У вас также нет права строить горизонтально на чужой земле. Вы можете строить только вертикальные здания, которые соответствуют границам вашей собственности. Если здание нависает над линией собственности, то соседний владелец может потребовать, чтобы вы удалили строение. Права на воздух особенно важны, когда речь идет о застройке на коммерческих или жилых землях в урбанизированных районах.

Что не включает права собственности на землю

Владение землей дает вам значительные права на ее использование, что является одним из самых привлекательных факторов для покупателей земли на всех рынках.Однако права на поверхность не гарантируют, что вы контролируете доступ к земле под ногами или воздуху над головой. Перед покупкой земли имеет смысл провести обширный поиск по титулу или поиску прав на полезные ископаемые. Вы можете обнаружить, что минералы, нефть и другие ценности под поверхностью вашей собственности уже принадлежат кому-то другому.

Понимание ваших прав на частную собственность

Землевладение дает вам исключительные права, но права частной собственности могут иметь ограничения.Убедитесь, что вы понимаете свои права частной собственности, прежде чем покупать участок земли. Это может повлиять на то, где вы решите покупать недвижимость и как вы ее используете.

Когда дело доходит до изучения ваших прав собственности, аккредитованный земельный консультант Мэтт Дэвис из компании Cushman & Wakefield в Сан-Диего, Калифорния, говорит: «Помимо личного удовольствия, которое вы и ваша семья можете получить, проводя время на своей собственности, владение землей – это проверенный и верный способ сохранения и приумножения богатства.Используя опыт специалиста по земле на раннем этапе поиска недвижимости, вы можете быть уверены, что знаете, что покупаете, какие права могут иметь другие люди, которые влияют на недвижимость, и что вы сможете использовать недвижимость по своему желанию, для будущих поколений ».

Лучший способ узнать о своих правах собственности или узнать о правах собственности на недвижимость, которую вы хотите приобрести, – это найти консультанта по земле, например, аккредитованного консультанта по земле, в вашем районе, обладающего опытом работы на рынке земли.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *